物业管理方案
为了确保我们的努力取得实效，通常会被要求事先制定方案，方案具有可操作性和可行性的特点。方案应该怎么制定呢？下面是小编为大家收集的物业管理方案，希望能够帮助到大家。
物业管理方案1
一、会议目的和任务
认真总结经验，表彰先进，交流经验，部署工作，凝聚共识，加大管理力度，推进我市物业管理科学、规范、健康发展。
二、参加会议人员
1、市住房城乡建委领导、贵池区领导；
2、贵池区住房城乡建委主任、分管副主任、区物业管理处相关负责人；贵池区文明办（区市容局）、区行政执法局；
各县房产局局长、分管副局长、物业科长，九华山建设环保处分管领导、房产科负责人；
3、主城区5个街道办事处分管领导、20个社区居委会负责人（区住建委负责通知）；
4、主城区物业服务企业主要负责人（含外地来池企业），省、市优小区获奖企业代表。
三、会议议程及内容
会议安排半天时间。内容如下：
1、集中参观考察华邦-阳光城小区（各县、处不参加）；
2、市房产局作20xx年度全市物业管理工作报告；
3、通报表彰20xx年度池州市物业管理示范小区、安徽省物业管理示范及优秀小区，会场授牌；
4、主城区街道办事处、华邦物业公司介绍经验；安排部署20xx物业全市物业管理重点工作；
5、贵池区领导讲话；
6、市住房城乡建委领导讲话。
物业管理方案2
根据《物业管理中心关于确定20xx年为优质服务年的决定》，适应学校发展，提高服务档次，弘扬企业文化，发展名牌战略，立足内涵，苦练内功，向精细化管理要效益，用品牌效应占领市场，现拟定“20xx—物业管理中心优质服务年创优方案”如下。
一、将明德楼物业服务、会议服务、车库服务、保安服务列为优质服务年示范服务，加强内部管理，率先树立品牌形象。
每两月招开一次物管中心优质服务年创优经验交流会，推广交流先进经验，互相学习，以点带面，比、学、赶、帮、超，总结分析、改进，全面提高物业管理服务质量。
二、在学习借鉴“优质服务示范单位”经验的同时，物管中心各个部门制定《优质服务年创优方案》，经物管中心批准后向服务对象公示，履行承诺，接受监督。
各个部门重点确定一个物业服务对象作为优质服务示范点，打造品牌，以点带面，全面提高物业服务水平。例如：物管三部主动联系幼儿园作为20xx年优质服务对象，2月份对幼儿园的卫生死角进行了2次彻底打扫，配合他们一道做好日常环境卫生工作，为幼儿园为小朋友的健康成长提供了清洁卫生的良好条件。
三、各个部门紧密联系实际，充分发动群众，调动积极因素，开动脑筋，挖掘潜力，积极开展技术创新、服务创新和管理创新，搞好便民物业、温馨物业、和谐物业，为业主提供开拓性、积极主动的物业服务，为学校事业发展提供强有力的物业支持。
同时，通过部门自身市场适应能力的`提高，做好物业服务，扩大服务范畴，走向市场、走向新区。
四、加强政治业务学习，搞好职业培训，开展技能大赛。在自己的岗位上，练就过硬本领。
在去年9位物业服务管理人员经过培训取得合格证的基础上，今年各部门按计划开展职业培训，中心组织一次物业服务工作岗位技能大赛，推动物业服务技能和服务质量不断提高。
五、通过修订文件，严格执行管理文件和奖惩制度，严格执行工作责任负责制和追究制，对文件与工作脱节（工作现场没有文件、不执行文件）和工作责任奖惩不明等现象，予以追究和处罚。
六、加强员工的政治思想工作。要求管理者和全体职工都要善于作政治思想工作，充分调动大家工作积极性、创造性，团结一致，迎接挑战。与此同时，根据工作业绩，实施末位淘汰制（换岗位，双向选择），或者待岗、学习、辞退。
七、质量管理符合iso9001-XX标准要求，经考核，完成物业服务内部质量指标体系高于95%，顾客满意度调查顾客满意率高于92%。
八、组织管理人员外出参观学习考察，以提高物业管理能力和服务水平。
物业管理方案3
为了搞好《金龙商贸广场》商贸、住宅区物业管理服务，给业主创造一个温馨、和谐、优美的居住环境，特制定如下实施方案：
一、管理服务指导思想与目标
本公司在物业管理中以人为本，服务至上，一切从业主的需要出发，对小区的房屋建筑、公共设施设备、公共秩序、环境卫生、绿化等实施全面的管理、维修、服务，努力营造温馨、和谐、优美的居住环境;以三级企业二级管理为目标，把《金龙商贸广场》商贸、住宅区建成安全小区、环保小区、文明小区，争创市、省级优秀示范商务、住宅小区。
二、物业管理服务基本要求
1、与小区业主（使用人）签订规范的.物业管理服务合同，双方权利义务关系明确。
2、对住宅小区房屋建筑与共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。
4、制订完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、公示24小时服务热线电话，专人接听。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，并公示服务项目与收费价目。
8、按有关规定和合同约定，及时公布物业服务费用收支情况。
9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
10、设立业主“意见箱”、电子邮箱、广播、公告栏等建立与业主沟通平台。每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率要求达二级标准指标75％以上。
三、《金龙商贸广场》商贸、住宅区物业管理范围
《金龙商贸广场》商贸、住宅区占地总面积平方米，总建筑面积平方米（其中住宅平方米；商业用房平方米）。
四、《金龙商贸广场》商贸、住宅区物业管理内容及具体要求
1、房屋建筑管理维修
（1）、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
（2）、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属急修范围的抢修不超过24小时；属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编
制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。（未成立业主委员会的向开发商报告）
（3）、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
（4）、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告开发商、业主委员会和有关主管部门。
（5）、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
（6）、小区主出入口设有小区平面示意图，各幢及楼层、门户有明显标志。
2、共用设施设备维修养护
（1）、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
（2）、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
（3）、设施设备标志齐全、规范，责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。
（4）、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造（未成立业主委员会的向开发商报告）。
（5）、消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通。
（6）、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
（7）、小区主要道路及停车场交通标志齐全。
（8）、路灯、楼道灯完好率不低于95％。
（9）、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;
（10）制订对可能发生的各种突发设备故障应急方案。
3、维护小区公共安全秩序
（1）、商贸小区（开业后）出入口24小时值勤、对重点区域、重点部位每2小时巡查1次。
（2）、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。
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物业管理方案4
一、公共服务
为提高学校物业服务质量，我们将采取以下措施：
1、物业管理各部门人员需统一着装，衣着整洁，仪表端庄，表情自然和蔼，对待老师和学生一视同仁。在接待时，工作人员需热情主动，迎送接待学校老师和学生时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳。对学校老师和学生的报修和求助需耐心细致，认真负责。
2、物业秩序维护部门和工程部门需有完善的值班制度和交接班制度，并认真做好每日值班记录。
3、物业工程部接到维修通知后需在15分钟内到达维修现场，对普通线路、照明、漏水等维修需在2小时内完成，XXX则需在2日内修复。如果遇到维修困难，工作人员需对学校老师作出合理解释，并做出限时承诺。
4、物业管理方与校方成立领导小组共管机制，学校领导以及物业主要负责人需负责监督协调日常物业管理。物业每月需向物业管理领导小组汇报物业管理情况，增强沟通，促进物业管理日常工作的开展。
5、秩序维护部及工程部需实行24小时全天候值班，所有物业人员的联系方式需呈交校方一份，以备紧急联系。
6、物业管理处每季度需发放意见调查表，征求学校老师和学生的意见，了解对物业管理的需求，确保物业服务及时、周到、方便。
二、设备设施管理
为确保设备设施的正常运行，我们将采取以下措施：
1、建立巡查制度，巡查内容包括：
1）每日巡查校区公共排污、排水管道，发现问题及时处理。
2）每日巡查校区内路灯及梯灯照明是否正常，发现问题及时进行维修。
3）每日巡查校区门窗、桌子、栏杆、围墙等，如有损坏，立即进行维修。
4）每日巡查校区各类管道电线有无破损、断裂、生锈等情况，一经发现立即进行维修并做好记录，保证各类管道电线正常使用。
5）每半年检查一次教学楼、宿舍楼主体结构，发现质量问题及时向学校报告与建议。
6）每年12月份对校区共用部位、设备设施、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握校区设备设施完损状况，对完损程度做出评价。根据学校的委托组织维修工作。
7）在冬、雨季和天气异常时安排组织宿舍楼设施巡视，对质量较差，易出问题的部位进行重点检查。
8）巡检需有记录，巡检结束后需向学校报告检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目，由学校视情况处理。
2、宿舍楼内所有因维护不善而损坏的财物由物业管理公司承担，大修、更新换旧以及新投入设施项目的费用由校方承担。
3、保持泵房清洁卫生，确保地面排水畅通，水泵运行正常，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活。如发现滴漏，要及时维修。消防泵、喷淋泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，以保持其正常运行。每月也要检查1次消防泵及管道阀门，确保其处于完好和正常开启状态。水泵运转部件也要经常加油，以保持润滑灵活。对宿舍楼内压力供水管道及泵房、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等，也要及时修复。
4、化粪池要定期清理，保持出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物。楼面落水口等开裂、破损等也要及时更换。每月要清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，并拔出沟内生长的杂草。排水要保持畅通，无积水。地下管井堵塞也要及时疏通。
5、要建立和完善校区供配电管理规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度。值班人员要具备变配电运行知识和技能，持有上岗证书。配电房也要保持清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍。每日要检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并定时抄表做好记录。如发现异常，要及时处理。在潮湿天气时，要采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥。每月也要检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现要及时采取措施杜绝。每日要填写运行记录，以备查档。
6、要加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施。保持学校道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通。设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责发现损坏及时处理。
三、清洁服务
1、要每日清洁打扫3次教学楼、宿舍楼楼梯、各楼层通道和楼梯台阶，并拖洗干净。每日要收集2次学生垃圾。每日要用干净的抹布擦抹1次楼梯扶手、通道的防火门、消防栓、指示牌等公共设施。各梯间墙面、天花板每月除尘1次。每周要擦1次门窗玻璃。要保持地面、梯间洁净，无污渍、水渍、灰尘，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放。扶手护拦要干净、光亮。梯间顶棚要无蜘蛛网、灰尘，地脚线要干净无灰尘，地面要干净无杂物、污迹。门窗要保持明亮、干净。
2、每天共进行3次共用卫生间的清洁，包括通风换气、冲洗洁具、清扫地面垃圾并更换垃圾袋、清洗大、小便池以及用拖把拖干净地面。确保室内无臭味、便池洁净无黄渍、地面基本干净。
3、每天清扫道路和两侧人行道两次，保洁人员不间断地循环保洁，确保道路和人行道干净无浮尘、杂物、油污、积水、积雪和泥沙。在雨雪天气及时清扫路面，确保无积水、积雪。
4、每天清扫绿化带和草地上的果皮、纸屑和石块等垃圾，确保基本无杂物、污渍和垃圾。
5、每天清洁一次凉亭等人文景观，包括擦拭表面灰尘、清扫垃圾和擦拭座椅。确保设施表面基本干净无灰尘污渍和锈迹，凉亭内及周围无果皮、纸屑等垃圾。及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告校方处理。
6、秩序维护员每天对门卫、岗亭进行清扫，擦洗内外门窗玻璃及窗台，保持墙、地面基本干净、光亮、整洁，工、器具排放整齐、有序。
7、每天清运垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱2次，确保垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、污水和明显污迹，垃圾桶、果皮箱无明显污迹和油污。
8、每天收集垃圾并送至指定地点，垃圾运送过程中有防掉落或XXX洒落措施，确保垃圾日产日清，并运送至学校指定地点。
9、实行零干扰清洁卫生服务，学生上课后进行清扫。加强环境卫生宣传工作，提高学生的清洁卫生意识，纠正学生的不良卫生惯，使学生自觉参与环卫工作。
四、园林绿化养护与管理
1、草坪成活率在95％以上，无明显草荒和大面积病虫害，根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。每年进行2次施肥、补苗，进行3次修剪，发生病虫害及时喷药。
2、园林树木生长良好，无明显死树和枯枝死杈，树林无明显的钉栓、捆绑现象。绿篱生长造型基本正常，叶色基本正常，无明显的死株和枯死枝。
3、花坛花卉生长良好，能及时防治病虫害和人为损害，泥面不开裂，花木不缺水枯萎。
4、每年对假山、亭、廊、雕塑等建筑小品进行1次细致、认真、全面的检查，主要检查山石之间是否牢固，需要维修、刷白或刷油漆时向学校建议，由学校决定处理。
五、安全管理
1、为了维护校园秩序，我们需要组建专职秩序维护人员。这些人应该身体健康、责任心强、工作认真负责、体态良好。他们可能是退伍军人或接受过两年以上相关训练，训练有素，掌握基本秩序维护技能，并定期进行安全防范研究，增强安全防范能力。他们应该熟悉学校环境、熟悉物业管理及有关法律法规，能够妥善处理和应对学校秩序维护工作。此外，这些人应该具备良好的思想品质和作风，热爱秩序维护工作，无犯罪记录。他们应该配备必备的`安全护卫工具，在执勤时佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐。在执勤时，他们应该精神振作，举止应文明，姿态良好，大方、得体。在交接班时，应该完善交接班制度，并有工作及交接班记录。
2、门卫应该在各出入口24小时实行值班看守，主出入口至少有2人驻守。为了维护校园交通秩序，应该对进出校园的车辆管理，来访实行被访人确认后，登记入内，离开交验来访条。未经学校批准的车辆不得入内，大件物品搬出实行登记，实施交通指挥、交通疏导等工作。
3、我们采用接触式巡更系统，校区全方位巡逻次数白天8次，夜间巡逻次数6次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻。我们的维护人员应该及时发现和处理不安全隐患，接受学校老师、学生投诉和求助，回答学校老师、学生的询问。在遇到突发事件时，他们应该及时报告警方与公司、学校，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据。他们的安全巡逻记录应该规范齐全。
4、我们制定了校园应急预案，包括《水浸应急处理规程》、《突发停电处理工作规程》、《防台风暴雨应急处理规程》、《火警、火灾应急处理程序》、《异常情况处理规程》等。我们有紧急事件救护组织，并始终处于紧急事故反应状态。我们书面描述了紧急事故救护组织的职责，并让每位成员了解，周期性地进行反应训练。我们应该对紧急事故做出快速、正确的反应，尽可能减少破坏和损失程度。
5、学校监控中心24小时值班，一旦接到报警信号，秩序维护员会立即前往现场进行紧急处理，同时协助其他部门维护学校的正常秩序，以防止不安全事件的发生。如果发现打架斗殴等问题，秩序维护员会立即制止并第一时间向学校方面报告。此外，他们还会加强学校内外围边界、角落和道路的照明设施维护，确保必要的照明。
6、学校建立了完善的消防组织和责任制，定期进行消防训练，确保有关人员掌握基本消防技能。学校还配置了相应种类和数量的消防器材、设备和设施，保持消防通道畅通，禁止在消防通道设置路障。学校制定了防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持其完整和可用。如果发现火警，学校有义务迅速向消防队报警，并派人前往报警地点，迅速采取措施，抢救生命和物资。每月学校会巡查消防设备是否完好、齐全，并及时给予维修。学校还会每年进行两次消防演，以熟悉操作和检查消防设备，并每日填写工作记录，建档备查。
7、学校从专业物业管理的角度提出可行性的意见，制定了学生宿舍管理规定，以便于学生在宿舍有一个行为规范，便于管理。学校要求来访人员必须经被访人确认后才能进入宿舍，并禁止男女生互相串宿舍，不准许陌生人进出宿舍。学校会按照规定时间开关宿舍大门，非规定时间一律拒绝进入宿舍。每天学校还会协助有关部门对学生宿舍进行查寝，对外宿、缺寝人员以及熄灯后点蜡烛、讲话者进行登记，并及时回报给校方。此外，学校会24小时全面监管，保障学生不受侵害，保障宿舍楼内公共设施完好，保障宿舍楼内的治安环境，保障学生人身与财产安全。
8、学校档案资料管理非常完善，各类档案资料齐全完整，分类成册，管理合理分类，查阅方便。学校还会及时变更登记，确保账物相符。
物业管理方案5
以“创建卫生城市,构建和谐社会”为宗旨,不断增强市民文明卫生意识,改善居民生活工作环境,提高城市整体形象,让人民群众人人享受创建成果。根据“呼和浩特市创建国家卫生城市工作方案”的精神,现将我市物业服务企业“创卫”方案制定如下:
一、创建工作组织机构
(一)成立呼和浩特市物业管理住宅小区创建国家卫生城市领导小组(以下简称创卫领导小组)。
组长:(市房产局局长)
副组长:
(市房产局副局长)
(市物业处处长)
成员:
(市物业处副处长)
(市物业处管理科科长)
(新城区物业局局长)
(赛罕区物业办主任)
(玉泉区物业办主任)
(回民区物业办主任)
(二)领导小组下设创建国家卫生城市办公室(以下简称创卫办),负责创建国家卫生城市的日常工作。
主任：
副主任:
成员:由管理科、协会及四区物业办抽调人员组成
二、任务与要求
(一)明确责任目标
1、“创卫办”要根据“创卫领导小组”的意见,对创建阶段工作进行安排部署;听取四区物业办(局)创卫工作汇报,提出要求,协调解决问题,检查督办四区物业办每一阶段的工作任务;及时通报各阶段工作的进展情况和存在的问题,负责创卫工作的通报、简报等宣传工作
2、四区物业办(局)要立即行动起来,成立创卫工作小组,制定辖区创卫工作方案,真正做到领导、工作人员、措施、标准、责任五个到位。根据辖区内住宅小区现状,分开好、中、差三个层次规范物业服务企业行为,加强物业服务企业的卫生监管力度,重点督促中等及差的小区的物业服务企业抓好小区的卫生管理,健全各类卫生设施,建立卫生管理制度,落实清扫保洁人员,保持环境整洁,垃圾收集、储存、清运符合卫生要求。
(二)具体要求:
“创卫”是一项十分艰巨、繁重长效的系统工程,要求各物业服务企业做到:
1、小区内垃圾日产日清;
2、小区内道路、绿地等共用场地无纸屑、烟头等废弃物;
3、花草修剪整齐美观;
4、房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物等现象;
5、房屋外观完整、整洁;室外招牌、广告牌、霓虹灯保持整洁统一美观,无安全隐患或破损;
6、对二次供水蓄水池要定期清洗消毒,建立档案,水箱要加盖加锁;
7、排水、排污管道通畅,无堵塞外溢现象;
8、车辆管理有序,按规定位置停放。
(三)重点整治内容:
定期清理卫生死角;清理楼道、雨蓬乱堆乱放等杂物;清洗墙壁乱贴乱画等广告;特别是目前各小区自行车棚擅自占用和堆放杂物现象十分严重,要加大力度进行整治,在全面整治的'基础上,要加强日常保洁管理。
三、创建工作步骤
1、动员部署阶段(20xx年3月~4月)
成立工作领导小组,讨论方案,明确职责,研究工作;召开物业服务企业工作动员大会;各物业服务企业拟定具体工作方案,对照标准,查找问题。
2、整改提高阶段(20xx年4月~5月)
开展全市范围内模拟检查,对发现问题限期整改达标。
3、考核验收阶段(20xx年5月~6月)
认真对照模拟检查结果,逐条逐项进行梳理、摆问题、找差距、要在巩固现有成绩的基础上,强化长效管理,提高工作水平。迎接各级部门的调研、技术考核和综合检查。
创建国家卫生城市工作要同创建国家环保模范城市工作紧密结合,发挥各自优势,同步协调推进,各物业服务企业要配合社区调动广大业主对创建工作的积极性,共同为创建工作献策献力,积极参与到各项创建活动中来,让广大业主真正成为创建国家卫生城市的主力军。
四、加大宣传力度,营造浓厚的创建氛围
在创建活动中,要积极开展多种多样的宣传活动,切实加大宣传工作力度。物业服务企业要配合社区,利用宣传栏开展公共卫生、个人卫生和预防疾病等相关知识的宣传,悬挂宣传横幅,每个住宅小区要在显着位置设立至少一处大型创卫公益广告牌。进一步增强业主的卫生意识、健康意识、环境意识和创建国家卫生城市的参与意识,努力营造人人关心创建、人人参与创建的良好气氛。
物业管理方案6
一、前期之高层负责人职责。
1、在业主接房中要进取宣传礼貌和谐小区建设要求和建设部《室内装饰装修管理办法》，告知业主禁止高空抛物及防火常识。
2、直接负责高层物业管理的各项工作。
3、负责防盗门、防火门、管道井、梯间玻璃等公共设施设备的同常巡视和维护工作。
4、负责公共防火及钥匙管理，保证特殊情景的快速使用，领导装修管理员做好业主前期的装修管理工作。
5、领导电梯管理员对电梯使用管理，负责电梯、消防设施等特种设备的检查和维护工作。对屋面进行管理，除正常设备检查维护维修需要，严禁上人。
负责高层治安秩序维护工作以及治安秩序维护人员的.管理。
6、做好高层外环境(卫生)及各类装饰装修材料出售的管理，张贴、悬挂要有序，出售商品摆放整齐、统一。
7、负责接待业主的各类投诉，并与开发公司等相关单位进取协调联系解决。
8、做好突发事件预案，发生突发事件时要及时启动预案，防止重大事故发生，协助处理各类突发事件。
二、前期之具体工作程序和标准：
1、每一天定时检查电梯的运行情景，并做好记录。装修期间每小时记录一次(正常使用后，每2小时记录一次)，发现问题，及时告知管理员。
2、公共钥匙要有借有还，借出要签字，做好业主和外部人员钥匙的借用记录。
3、发现违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施的行为，经过对讲系统及时记录并制止，并进行劝说。
4、如遇突发紧急事件，及时告知领导，并采取力所能及的。(如电梯进水故障、业主家中跑水等)
5、如遇业主搬运物品，告知业主注意事项，监督业主对楼道单元门、电梯的使用情景，直到搬运结束，如有损坏及时告知管理员。
6、每一天对楼道消防防盗门、楼道消防箱、安全出口灯，消防报警器进行检查，并做好记录。时间为上班后、下班前各一次。
7、不与业主发生争执，处理问题要注重语气和态度，无法处理时及时告知管理员。
物业管理方案7
一、根据《重庆市物业管理条例》规定，首先在工商局注册成立公司，并领取工商营业执照。依照《公司法》注册成立物业管理公司需符合以下条件：
1、股东成员一人以上。
2、注册资金50万元以上。
3、股东制定公司新章程。
4、有合法的公司名称。
5、成立公司的股东会、董事会、监事会。
6、有固定的经营场所。
根据实际情况，第5项内容，公司可以是只设立股东会和一名执行董事及一名执行监事的有限责任公司。第6项内容，固定经营场所的确定可以提交场所的租赁合同。
二、物业管理公司注册后，应按照《重庆市物业管理企业资质管理规定》取得物业管理公司临时资质证书，方可从事物业管理经营服务活动。
物业管理公司资质证书是凡在重庆市辖区内的物业管理公司从事物业管理业务的资格凭证。
取得临时资质应符合的'条件：
1、具有独立法人资格。
2、注册资本50万元以上。
3、具有中级以上职称的工程类或经济类技术人员5人以上，管理人员取得物业管理从业人员岗位证书5人以上（其中经理岗位人员应取得高级物业管理经理证书）。
4、管理有一定的物业面积，并签订前期物业管理合同。
5、具有比较健全的公司管理制度、组织机构和符合国家规定的财务管理制度。
根据实际情况，第3项内容，中级以上职称的技术人员，可以只提交职称证书，实际工作人员由没有职称证书的人员担任，以降低工资成本，物业管理从业人员岗位证书建议组织或要求相关人员参加学习，取得证书后，持证上岗。第4项内容，公司应与移民小区的建设方鱼嘴镇政府签订移民小区的前期物业管理合同，建议签订三年，三年后如移民小区成立了业主委员会，则应与业主委员会重新签订物业管理合同。
三、公司的名称、经营范围、内设机构及相关人员配备。
名称：重庆市东部新城物业管理有限公司（暂定）
经营范围：管理方面：楼宇（多层、高层）管理；房屋的修缮管理；设备的维修、保养管理；车辆运行及看护管理；秩序维护管理；清洁环卫管理；绿化管理；消防管理；物业保险管理等。服务方面：物业修缮。物业租售代理；物业清扫保洁；搬家、装潢服务；车辆出租；绿化工程及花木租售；燃料供应；蔬菜粮食供应；服装清洗供应；美容美发；康乐健身；幼儿教育；老年服务；家教服务；商业服务等。
内设机构：办公室、物管科、财务科、维修科。
办公室负责公司行政工作、接待工作和各科室的综合管理。物管科负责小区的安全管理、清洁卫生和日常运作。财务科负责公司的财务管理和商业费用收支。维修科负责小区的工程维修和住户维修服务。
公司成立后的物管费和其他服务项目收费标准，原则上均按物价局核价的标准执行。
四、商业八家等区域的管理接收。
商业八家等区域的管理接收应注意三个方面的问题：
一是根据《重庆市物业管理条例》的规定，建设单位委托前期物业管理公司进行统一管理，必须向前期物业管理公司移交物业建设的相关施工资料和图纸。
二是根据《重庆市物业管理条例》的规定，建设单位移交物业时，必须向委托的前期物业管理公司提供相应比例的物业管理用房和社区用房，物业管理用房必须按照市人民政府规定比例（按总建筑面积0.5%）提供，社区用房必须按照每100户业主配备15个平方的标准提供，费用计入建设成本，物业管理用房属于全体业主所有。商业八家应该按照相应比例向物管处提供物业管理用房，或者提供购买相同比例房屋的资金，由前期物业管理公司选址购买，物业管理用房的所有权属于全体业主，前期物业管理公司只有使用权。
三是根据《重庆市物业管理条例》的规定，大修基金必须由业主按市政府规定标准交纳，日后用于小区居民楼的修缮，如没有这部分资金，以后的小区设施和单元楼工程维修将无法进行，并且可能直接导致商业八家等区域业主今后的房产证无法办理。
物业管理方案8
一、综合管理
1、依据有关规定,与业主委员会签订规范的物业服务合同，各方权利义务明确。
2、从业人员按照有关规定取得相应的专业培训合格证书。
3、物业服务方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
4、服务人员佩戴标志，服务主动、细致、周到，用语文明。
5、在物业服务部悬挂物业企业资质证书复印件、物业服务部经理照片，公示物业服务标准、收费依据、收费标准。
6、在公共区域显著位置公示24小时报修电话，有服务人员接待住户，8：30-12：00、13：00-17：00受理住户的咨询和投诉，水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场，由专业机构负责的，发现问题应及时通知有关机构，有报修、维修记录。
7、涉及住户正常生活的物业服务重要事项，在小区主要出入口、各楼单元门张贴通知，履行告知义务。
8、每年第四季度对房屋共用部位及共用设施设备进行一次安全检查，根据检查情况制定下一年度维修和服务计划，并按规定组织实施。
9、对区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规的行为，及时劝阻，报告主管部门，也可依据管理规约等约定提起诉讼。
10、建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能立即实施。
11、冬季、雨季、汛前以及重大节假日前进行安全检查。
12、设置意见箱，每年集中进行一次公开的物业服务意见征集，并将提出的意见与解决情况公示。
13、公布公共服务的收支情况。
14、小区内显著位置设立公共信息栏，配合街（乡）、社区进行公益性宣传。
二、房屋维修养护
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，有检修记录和保养记录。
2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况。如需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的.，提出报告与建议，按规定组织实施。
3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、定期巡视房屋共用部位的楼地面、墙面、顶棚等，发现破损及时修补。
5、按照有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。
6、保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。
7、对危及房屋结构安全的行为及时告知和劝阻，对拒不改正的，要报告行政主管部门。
8、按照有关规定使用、管理人防工程和普通地下室。
三、共用设施设备运行及维修养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，共用设施设备保持正常运行和使用。
2、建立共用设施设备清册档案（设备台帐），有设施设备的运行、检查、保养、维修记录。
3、制定并执行设施设备操作规程及保养规范。
4、对共用设施设备适时组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定组织实施。
5、属于特种设备的，按照有关规定，进行运行、养护、维修和定期检验检测。
6、设备房保持整洁，无鼠害现象。
7、庭院灯、楼道灯损坏及时修复。
8、公共区域内的雨水、污水管道每半年检查、疏通1次；雨水、污水井每半年检查、清掏1次；雨水、污水管道发生堵塞应及时疏通；化粪池清掏每年1次，每季度检查1次，防止外溢（由专业机构负责的除外，但发现问题应及时通知有关部门）。
9、有可能危及人身安全的设施设备有警示标志和防范措施。
四、电梯服务
1、无人值守电梯，主梯24小时不间断运行。
2、在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话。
3、高峰梯在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00与主梯同时运行。
4、电梯出现故障时，电梯报修后维修人员应在20分钟到达现场。主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行。
5、电梯出现事故，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，并报告有关部门。委托其他单位提供电梯维保等服务，与受托单位签订书面协议，明确并监督受托单位落实责任。
五、消防服务
1、有消防管理制度。
2、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护，并有记录。
3、消防设施设备能正常运行，可随时启用；消防通道畅通。
4、每年进行1次消防训练，相关人员掌握消防基本知识和技能。
5、发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。
6、设有消防箱，备存紧急消防物资；监控中心，24小时有专人值守。
六、二次供水管理
1、二次供水设施设备正常运行。
2、水箱按要求使用紫外线消毒灯（器），并按规定清洗消毒、水质化验，取得卫生许可证，水质符合国家生活饮用水卫生标准，水箱盖上锁，钥匙有专人保管。
3、操作人员应取得生活饮用水健康体检合格证。
七、协助维护秩序
1、看护小区共用部位和共用设施设备。
2、有可能危及人身安全处设有警示标志。
3、封闭的小区，主要出入口有专人24小时执勤。
4、夜间（22：00-6：00）对服务范围内重点部位、道路进行1次防范检查和巡视，巡查人数为2人，做好记录。
八、清洁服务
1、小区内生活垃圾封闭式管理，设有垃圾收集箱，生活垃圾每天清运1次。
2、小区公共清洁区域每日清扫1次。
3、保持电梯轿箱清洁卫生。
4、按照有关规定对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。
5、在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
6、发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强宣传。
九、绿化养护
1、绿化基本充分，无明显裸露土地。
2、树木生长基本正常，无死树和明显枯枝死杈；在正常条件下，无严重黄叶、焦叶、卷叶；被啃咬的叶片最严重的每株在20%以下；有蛀干害虫的株数在10%以下；树木缺株在6%以下；树木无明显的钉栓、捆绑现象。
3、绿篱生长造型基本正常，叶色基本正常，无明显的死株和枯死枝，有虫株率在20%以下；草坪宿根花卉生长基本正常，草坪斑秃和宿根花卉缺株不明显，基本无明显的草荒。
4、绿地基本整洁，无明显的堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施无明显的破损，无较严重人为破坏；无绿化生产垃圾。
十、停车服务
1、有机动车、非机动车停（存）车管理制度。
2、引导进出小区车辆有序通行。
3、主要道路及停车场有交通标志。
4、小区内的机动车辆凭证出入，临时进入小区的机动车辆进行登记。
5、机动车停放有序，24小时有专人巡视。
6、定期存放的，应签订停车服务协议，明确双方的权利义务。
7、地下停车场照明、给排水、通风等系统正常运行，各类指示标识清晰。
8、交通设施（道闸、挡车器材、交通标识）能正常使用。
注：4-8条是机动车收费停放服务应达到的要求。
十一、装饰装修服务
1、按照有关规定和《临时管理规约》约定，建立住宅装饰装修服务制度。
2、受理业主或使用人的装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订装修服务协议，告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。
3、装修期间，每天巡查1次装修施工现场，有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及违规拆改共用管线、消防设施等行为，及时劝阻，对拒不改正的应报告主管部门。
4、装修结束后，应进行检查。对违反装修服务协议的当事人应按照约定处理，问题严重的应报告主管部门。
5、指定装修垃圾存放点并设有围挡，装修垃圾及时集中清运、不得外溢。
物业管理方案9
1 范围
本标准规定了写字楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务等内容及要求。
本标准适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活动。
2 术语和定义
本标准采用以下术语和定义：
2.1 写字楼
为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。
2.2 物业管理
物业产权人通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2.3 物业管理承接验收
以保证写字楼物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。
2.4 顾客
接受写字楼物业管理服务的组织或个人。
示例：物业产权人、使用人及其他相关方。
2.5 专项特约服务
写字楼物业管理机构在《物业管理服务合同》约定的服务内容之外，提供为满足顾客个性需求的服务。
2.6 突发性公共事件
在写字楼物业管理范围内发生的自然灾害（包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等）、事故灾难（包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件）、公共卫生事件（包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件和群体性事件）等。
3 基本要求
3.1 写字楼物业管理企业的资质要求
从事写字楼管理的物业管理企业应具有相应的资质，符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。
3.2 物业管理承接验收
3.2.1 物业管理企业应依据相关规定，与业主方进行物业管理承接验收；
3.5.3 写字楼物业管理区域内的环境、秩序符合合同约定的标准；
3.5.4 实行了“三公开”（公开收费标准、公开服务内容和标准、公开办事流程）；
3.5.5 公示24小时服务电话；
3.5.6 有服务受理、投诉、回访处理程序；
3.5.7 管理服务中的相关作业记录完整，可追溯。
3.6 档案管理
3.6.1 写字楼物业管理档案健全，有专人保管，查阅方便。
3.6.2 有较完善的写字楼物业管理档案制度，档案内容至少应包括：
3.6.2.1 物业竣工验收及承接验收档案；
3.6.2.2 设备台帐和管理维修档案；
3.6.2.3 顾客资料档案；
3.6.2.4 物业服务日常管理档案。
3.7 财务管理
3.7.1建立健全财务管理制度，对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理，运作规范，账目清晰。对于顾客报修、超时空调、特约服务等费用须单独结算的应准确计算；
3.7.2 物业管理费、能耗费、通讯费、杂费、特约服务收费、车库管理费以及其它费用的缴付标准、时间、方式严格按照公开的收费制度进行（合同另有约定除外），收费应操作规范；
3.7.3 实行酬金制的，应向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
3.8 顾客满意度
3.8.1写字楼物业管理机构应每年开展顾客意见调查，顾客对物业服务的满意度不低于合同约定标准；
3.8.2 每年调查顾客的人数不低于写字楼内物业使用人总人数的2/3；
3.8.3 对调查结果进行分析，有改进措施。
3.9 专项特约服务
写字楼物业管理机构应在力所能及的范围内，努力满足顾客的专项服务需求，开展专项特约服务。
3.10 节能管理
写字楼物业管理机构应根据物业的实际情况，制订符合国家法规、政策和适宜、有效的节能管理方案，并认真执行。
3.11 突发性公共事件处理
写字楼物业管理机构应对管理服务过程中可能出现的'设施设备故障、自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发性公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告顾客和有关部门，并采取相应措施。
4 顾客服务
4.1 接待服务
——有条件的写字楼物业管理应设置总服务台。为物业使用人提供咨询、服务受理、投诉接待等服务；同时为外来的办事人员提供咨询、引导等服务；
——不具备设置总服务台条件的写字楼，物业管理机构应设置服务窗口，受理物业使用人的咨询、报修、特约服务申请和投诉。
4.1.1 入驻、退租服务
顾客需入驻和退租时，应按规定的程序及时受理，在承诺的时间内办理完成相关手续，及时建档、归档。
4.1.2 报修接待服务
顾客报修时，应及时受理，并在规定的时间内到场，小修项目当天完成（预约除外）。维修完成后应进行回访。
4.2 邮件、报刊杂志收发服务
4.2.1 正确分理信件，报刊杂志和挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应进行登记；
4.2.2 挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应请收件人签收；
4.2.3 每日10：00前（节假日除外）应将当天的报、信送达收件人；特快专递、电报等须及时传递的邮件，应在收到邮件后的2小时内送达（或通知）收件人（收件人因故不能按时接收的应做好相关记录）；
4.2.4 顾客迁离本物业后，应为顾客提供一个月的邮件保管服务，并尽力通知顾客领取，对无法联系收件人的邮件，要退回邮局。
4.3 装修管理服务
4.3.1 制订装修管理制度，告知顾客装修管理的流程、注意事项和禁止行为；
4.3.2 签订《装修管理服务协议》，明确业主、施工单位、物业公司三方的权利和义务；
4.3.3 建立顾客装修档案，内容应包括装修申报登记、审核、验收（装修过程中所涉及的公共设施设备）资料。
4.4 投诉处理
4.4.1 写字楼物业管理机构直接受理的投诉，应核实情况，及时处理并回复投诉者。属于物业管理责任的，应向顾客道歉并及时纠正；属于无理投诉的应做好解释工作。写字楼物业管理机构与投诉者无法协商解决的，应上报物业管理企业或上级主管部门处理；
4.4.2 写字楼物业管理机构直接受理的投诉，应在一个工作日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日；
4.4.3 顾客直接向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后如实反映情况或上报书面材料，协助上级部门做好相应工作；
4.4.4 向公安机关报案的投诉，应协助公安部门处理；
4.4.5 涉及依法裁决的投诉，按法律程序处理；
4.4.6 受理、处置顾客投诉应做好记录。
4.5 专项特约服务受理
对顾客提出的专项特约服务要求，应在24小时内回复；在物业管理机构力所能及范围内的，原则上应当受理，不能受理的要告诉原因。
5 房屋共用部位、共用设施设备运行、维护服务
5.1 房屋共用部位维护管理
5.1.1 建立房屋使用、维修档案，检查房屋使用情况，告知顾客正确使用房屋，遵守房屋安全使用的规范、政策、法规；
5.1.2墙表面粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺；修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致；天花板无明显污渍和破损；外墙面无明显剥落、墙面饰材无明显遗缺、玻璃幕墙无开裂；屋面防水层发现有气鼓、碎裂或隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理；
5.1.3 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，维修养护记录完整；
5.1.4 根据房屋实际使用情况和使用年限，定期检查房屋的安全状况，做好检查记录；
5.1.5 发现问题及时向房屋产权人报告，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时提出方案或建议，经房屋产权人同意后组织实施。遇紧急情况时，应采取必要的应急措施。
5.2 装修管理
5.2.1 执行《住宅室内装饰装修管理办法》、《住宅装饰装修验收标准》、《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》等相关规定；
5.2.2 按照《装修管理服务协议》约定的时限，及时审核、回复装修人的《装修申报》；
5.2.3 每日巡查装修施工现场，发现违反装修管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止。如制止无效，应向业主和有关部门报告。
5.3 共用设施设备日常运行、维护服务
5.3.1 变配电系统
5.3.1.1 高压电气设备至少每二年进行一次安全测试，油浸式变压器每年进行一次安全测试，留存高压电气测试合格报告；
5.3.1.2 低压配电设备每年至少一次全面停电检修；
5.3.1.3 按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录；
5.3.1.4 高低压配电柜运行正常、操作灵活，仪表显示准确；
5.3.1.5 变压器运行正常，通风降温设备可靠，温度显示准确；
5.3.1.6 直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量符合工作要求，至少每年进行一次充、放电试验；
5.3.1.7 功率因数自动补偿运行正常，功率因数不低于0.9，电容器容量符合工作要求，无鼓包、漏液现象；
5.3.1.8 制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送审批权限，停、送电按规定提前通知顾客；
5.3.1.9 制定配电室人员出入管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞，配备符合要求的灭火器材；
5.3.1.10 高压防护用具、验电器按规定每半年检定一次，计量器具、检测仪表按规定周期送计检局检定。
5.3.2 应急供电系统
5.3.2.1 每周检查发电机组的机油位、冷却液位、蓄电池液位、空滤指示器是否符合要求，水路、油路有无渗漏；
5.3.2.2 制定发电机组管理规程，常备不低于4小时运行所需的油料，配置符合要求的灭火器材；
5.3.2.3 每月启动发电机组试机30分钟，释放柴油滤清器中的水或沉积物，检查皮带松紧程度；
5.3.2.4 每运行250小时或两年更换发机组机油、机油滤清器、柴油滤清器、冷却液；
5.3.2.5 发电机组手动及自动联机正常，保护功能完善，发生停电时保证30分钟内向重点设备、区域供电；
5.3.2.6 应急照明柜工作正常，蓄电池放电工作时间不低于90分钟，蓄电池无漏液、腐蚀现象；
5.3.2.7 定期对应急照明柜进行检查、维护、清洁，每月进行一次切换试验，每年进行一次蓄电池组充、放电试验；
5.3.2.8 制定双电源切换操作程序，做好备用电源切换准备，发生停电时30分钟内恢复供电。
5.3.3 给排水系统
5.3.3.1 每天检查一次生活泵、气压罐、排污泵、水池水箱、管道阀门，定期检查公共卫生间、开水房、管道井内的上下水管道、阀门、减压阀，集水坑、污水坑、室内外排水沟渠（井）。设备运行正常，压力符合要求，仪表指示准确，无跑、冒、滴、漏现象；
5.3.3.2 生活水泵、管道、阀门定期进行维护保养；集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠（井）定期疏通清掏；排水畅通无堵塞；
5.3.3.3 生活水箱（池）检修口封闭、加锁，通气口需设隔离网，环境卫生，无污染物；
5.3.3.4 雨、污水分离，不得混排，污水排放达到DB51/190-93《四川省水污染物排放标准》；
5.3.3.5 制定水质管理制度，供水管理符合《城市供水水质管理规定》、《生活饮用水卫生监督管理办法》；
5.3.3.6 二次供水需办理《二次供水卫生许可证》、供水管理人员持《健康证》上岗；
5.3.3.7 二次供水水箱（池）每半年由具备资质条件的专业清洁公司清洗消毒，并抽取水样送成都市疾控中心检验，取得水质检测合格报告；
5.3.3.8 制定停水、爆管等应急处理程序，计划停水按规定提前通知顾客；
5.3.3.9 计量器具、压力仪表按规定周期送计检局校验；
5.3.3.10 未经水行政主管部门许可，不得擅自采取地下水或直接从江河取水。
5.3.4 空调系统
5.3.4.1 设备工作正常、安全装置有效；
5.3.4.2 定期巡查设备运行状态并记录运行参数；
5.3.4.3 每月检查空调主机，测试运行控制和安全控制功能，分析运行数据；
5.3.4.4 定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备，每年至少清洗、维护保养冷却塔一次；
5.3.4.5 定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体，每年进行一次添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养；
5.3.4.6 定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加（除）湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀
水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养；
5.3.4.7 定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查，紧固螺栓、测试绝缘，保证系统的用电安全；
5.3.4.8 管道、阀门无锈蚀，保温层完好无破损，无跑、冒、滴、漏现象；每二年至少除锈漆刷漆一次；
5.3.4.9 定期对空调循环水进行水质处理和水质分析，保证系统水质符合标准要求；
5.3.4.10 根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定，保证空气质量符合标准要求；
5.3.4.11 压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定周期送计检局校验；
5.3.4.12 按国家相关要求严格控制温度范围，夏季室内温度22－26℃，冬季室内温度18－22℃，定期对空调系统设施设备进行能耗（水、电、煤气、燃油等）统计和分析，做好节能工作。
5.3.4.13 在每个供冷期或供热期交替运行之前，或系统停机一段时间后又重新投入运行时，必须对系统所有设施设备（如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等）进行严格细致的检查、清洗、测试和调整，确定正常后方能投入运行。
5.3.5 锅炉系统
写字楼物业管理方案
5.3.5.1 蒸汽锅炉
每年由专业检测机构对锅炉设备进行一次安全检测，并对锅炉电机部分及程序控制器性能、锅炉排放烟气进行检测。
除定期送检外，还应做好以下日常维护：
——每年对锅炉及附属设备进行一次全面二级保养；按规定更换油（气）喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、检查交换器并添加树脂、设备管道补漆；对除氧器、冷凝水箱检进行修清洗；对锅筒内部进行检查并除垢；
——每半年对蒸汽压力表进行一次校验；对炉膛清灰；
——每季度对锅炉及附属设备进行一次一级保养；对防爆门及泄爆装置进行安检；清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰；对机械设备更换或添加润滑油；超压、超温保护试验，安全阀自动排气一次；
——每月对油气管路过滤器进行一次清洗，对安全连锁装置安全性能实验一次；
——检测水质的硬度，应不大于3毫克/升；
——锅炉安全附件及仪表齐全，动作可靠；
——在额定的流量范围内，输出蒸汽压力在允许范围之内；
——汽、水管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏；
——蒸汽减压站输出压力波动在20％之内。
各种证书齐备，操作人员持证上岗。
5.3.5.2 热水锅炉
——定期对温控仪进行检测；
——附属设备的维护保养可参照“蒸汽锅炉”的相应条款实施。
5.3.6 电梯、自动扶梯
5.3.6.1 电梯运行平稳、乘座舒适、平层准确，轿厢照明、内外呼梯按钮完好，楼层显示正常，轿厢内整洁无污染；
5.3.6.2 根据温度情况开启轿厢风扇；
5.3.6.3 警铃或其它救助设备功能完备，称重装置可靠，安全装置有效无缺损，电梯运行无异常；
5.3.6.4 自动扶梯运行平稳舒适，安全防护装置齐全有效；
5.3.6.5 应由A级专业资质的电梯、自动扶梯维修保养单位进行维护保养，经技术监督局检测并获得《安全检验合格证》，在有效期内运行；
5.3.6.7设专职人员对电梯维护保养进行监督，对电梯运行进行管理，并按技术要求做好日常运行巡检及记录；
5.3.6.8 至少保障一台电梯24小时运行；
5.3.6.9 电梯发生一般性故障，专业维修保养人员应在1小时内到达现场维修；发生电梯困人或其它重大事件时，写字楼物业管理专职人员应及时应急处理，专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修；
5.3.6.10 电梯机房实行封闭管理，机房内温度不超过设备安全运行环境温度，配备应急照明、灭火器和盘车工具齐全，并挂于显眼方便处。
5.3.7 消防系统
5.3.7.1 当被检测探测器响应参数达到预定值时，探测器应输出火警信号，同时启动探测器的确认灯；
5.3.7.2 操作启动部件，手动火灾报警按钮应能输出火灾报警信号，报警按钮应当有动作显示；
5.3.7.3 火灾时应能将火灾疏散层的扬声器和广播背景音响系统强制转入火灾应急广播状态，并控制在选定的楼层内；
5.3.7.4 报警功能：能正常接收来自火灾探测器及其它报警触发器件的火灾报警信号，发出声光信号；
5.3.7.5 故障报警：当控制器和火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号作用的部件发生故障时，应当正确指示出故障部位；
5.3.7.6 火警优先功能：显示预报警和故障信号时，如有火灾报警信号输入，应当立即显示火灾报警信号；显示故障信号时，如有预报警信号输入，应当显示预报警信号；
5.3.7.7 电源转换功能：主电源切断时，备用电源应当能自动投入运行；当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态；
5.3.7.8火灾确认后，发出控制信号，强制电梯全部停于首层，并接受其反馈信号。消防电梯联动迫降后可进行人工操作，其功能、信号均应当正常；
5.3.7.9 火灾确认后，应当控制相应部位的正压风机和排烟风机启动，接受其反馈信号并显示其状态；
5.3.7.10 火灾确认后，发出控制信号，将着火层防烟风阀、排烟阀打开，接受其反馈信号并显示其状态；
5.3.7.11 确认火灾后，控制室应能控制有关部位的防火卷帘门按规定程序下降，接受其反馈信号并显示其状态；
5.3.7.12 火灾确认后，应当释放所有门禁装置，保证疏散门的畅通；
5.3.7.13 消防对讲电话应语音清楚无干扰；
5.3.7.14 自动喷淋系统有水流动时，其水流指示器应显示、压力开关应动作、水力警铃应发出报警铃声；
5.3.7.15 安全出口、疏散指示灯火灾时应在维持90分钟以上的照明时间；
5.3.7.16 消防水带每半年检查一次，应无破损、发黑、发霉现象；
5.3.7.17 联动控制台工作正常、显示正确，系统误报率不超过3％；
5.3.7.18 消防泵每月启动一次，每年保养一次；
5.3.7.19 消火栓每月检查一次，保持消火栓箱内配件完好，阀杆每年加注润滑油并放水检查一次；
5.3.7.20 控测器至少每三年进行一次清洗除尘；
5.3.7.21 消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆；
5.3.7.22 保证消防用水的基本储备，确保火灾险情时的应急灭火用水；
5.3.7.23 消防系统由具有合格专业资质的消防维保公司对其进行维护保养；
5.3.7.24 工作人员经消防培训考试合格，持证上岗；
5.3.7.25 消防主机除检修时间外，必需处于开机运行状态；
5.3.7.26 发生一般性故障，专业维修保养人员应在1小时内到达现场维修；发生重大故障时，物业管理专职人员应及时采取相应措施应急处理，专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修；
5.3.7.27 监督专业消防维保公司做好消防设备月、季、年度测试工作，按时段和设备数量比例，抽查、检测系统设备，全年覆盖所有系统设备；
5.3.7.28 配合专业消防公司制定消防设备年度保养计划，并监督完成情况；
5.3.7.29 制定消防应急预案，每年进行一次消防火灾演练。
5.3.8 安全防范系统
5.3.8.1 系统设置时间、日期准确，摄像机编号有逻辑性；
5.3.8.2矩阵工作正常，线路整齐，分组同步切换标识清楚；
5.3.8.3传输线路应有良好的接地，并对干扰信号进行屏蔽，同轴电缆两端“地电压”应一致；
5.3.8.4 录像机工作正常，显示准确、整洁；
5.3.8.5 录入资料应保持7天以上，并应有时间、日期及摄像机编号，有特殊要求的参照相关规定；
5.3.8.6 摄像机安装牢固，位置正确，工作正常、整洁，室外摄像机应注意防水、防尘、密封及散热，并应满足室外最低照度要求；
5.3.8.7 画面分割器工作正常、整洁；
5.3.8.8 监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁；
5.3.8.9 多媒体图形工作站应直观显示各监控点位置，对报警应及时响应；
5.3.8.10 红外双鉴探测器、玻璃破碎探测器、周界报警装置应安装牢固，灵敏可靠，及时反馈报警信息；
5.3.8.11 每季度对UPS电源进行一次完全代载放电，并充电检测；
5.3.8.12 维修保养工作由专职人员进行，非受权专业人员不得擅自更改安防设置及对主机开盖检测箱内元件；
5.3.8.13 设立监控资料调用、查阅权限，调用、查阅需经受权；
5.3.8.14 制定应急处理程序，出现重大安全隐患时应采取必要补救措施；
5.3.8.15 每年由物业公司组织相关专业人员对安全防范系统进行一次全面检查，对安全防范方面存在的漏洞、隐患等情况进行限期整改。
5.3.9 楼控系统
5.3.9.1 服务器及UPS工作正常、通讯正常；
5.3.9.2 工作站工作正常、通讯正常、整洁；
5.3.9.3 传感器工作正常，灵敏度适应，通讯正常；
5.3.9.4 执行调节器工作正常，状态及反馈信息准确；
5.3.9.5 直接数字控制器工作正常，输出信号正确，通讯正常、整洁、线路整齐；
5.3.9.6 末端设备工作正常，线路无损，安装牢固；
5.3.9.7 执行计算机权限管理规定，不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘；
5.3.9.8 制定应急处理程序，定期对计算机系统数据进行备份；
5.3.9.9 每年对仪器仪表、传感器进行校对；
5.3.9.10 建立机房管理制度，控制室机房实行封闭管理，无老鼠进入缝隙，配备符合要求的灭火器材。
5.3.10 网络通讯
5.3.10.1 通信处理机、交换和调制解调机数据通讯工作正常、整洁、线路整齐；
5.3.10.2 维护终端工作正常、整洁；
5.3.10.3 工作电源及UPS工作正常，设备整洁，显示仪表无损；
5.3.10.4 配线架排线整齐，标识完好，数据齐全；
5.3.10.5 光纤配架排线整齐，标识完好，数据齐全；
5.3.10.6 插座模块安装完好，线路畅通，表面整洁；
5.3.10.7 建立授权机制、访问控制、加密与解密相关管理制度；
5.3.10.8 专人监控关键设备：文件服务器、数据库服务器、打印服务器、交换机等；
5.3.10.9 病毒预防：从管理、技术和法律等方面着手，预防病毒侵入；
5.3.10.10 实时对服务器数据进行文件备份；
5.3.10.11计算机工程师应用相关软件定期对Web Server，Datebase Server，Mail/FTP等Server进行观测，发现故障及时记录，并通知相关部门维修。
5.3.11 门禁系统
5.3.11.1 服务器及UPS工作正常、通讯正常；
5.3.11.2 工作站工作正常、通讯正常、整洁；
5.3.11.3 读卡器指示灯完好、工作正常；
5.3.11.4 电子门锁工作正常；
5.3.11.5 门磁开关工作正常，灵活有效；
5.3.11.6 建立系统权限管理规定，不得随意更改系统设置；
5.3.11.7 作好门禁系统的安全保密工作，不得泄露有关信息；
5.3.11.8 每半年对门磁开关、读卡器、电子门锁及蓄电池进行检测。
5.3.12 有线及卫星电视
5.3.12.1 卫星天线安装牢固，外观整洁；
5.3.12.2 放大器、解码器、混合器、邻频调制器等设备工作正常、整洁；
5.3.12.3 光纤收发机、放大器、分配器工作正常，线路衰减小；
5.3.12.4 传输线路正常，图像清晰；
5.3.12.5 每半年检测一次干线及各分支器的输出电平。
5.3.13 广播与背景音乐系统
5.3.13.1 节目源设备工作正常；
5.3.13.2 信号放大及处理设备工作正常、整洁，音量及音响调控效果完好；
5.3.13.3 扬声器等末端设备工作正常、整洁，音质保持清晰；
5.3.13.4 背景音乐与消防报警系统的连接切换工作正常；
5.3.13.5 每季度检测传输电压；
5.3.13.6 每半年进行一次全面检查与调试。
5.3.14 数字会议系统
5.3.14.1 多媒体显示、数字音响、摄录像、同声翻译等设备工作正常；
5.3.14.2 视频、音频、网络线路传输正常、无干扰；
5.3.14.3 每半年进行一次全面检查与调试。
5.3.15 停车场管理系统
5.3.15.1 服务器及UPS工作正常、通讯正常；
5.3.15.2 工作站工作正常、通讯正常、整洁；
5.3.15.3 出入口机工作正常，通讯正常；
5.3.15.4 区域及车场车位计数显示器工作正常、整洁，数据准确；
5.3.15.5 图像识别系统工作正常，摄像机工作正常，车辆及车牌号清晰，信息相对应及时存入、读出数据库；
5.3.15.6 电动道闸工作正常、整洁，反应灵敏；
5.3.15.7 车辆检测器工作正常；
5.3.15.8 执行计算机权限管理规定，不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘；
5.3.15.9 每月对车位进行一次系统数据和现场实际情况的校对，并及时调整区域及车场车位显示器数据，核对收费数据；
5.3.15.10 定期备份系统软件及数据。
5.3.16 公共照明系统
5.3.16.1 制定公共照明节能管理制度，照度符合GB50034－2004《建筑照明设计标准》；
5.3.16.2 每天一次巡检大堂、电梯间、停车场、通道、光彩照明、景观照明、霓虹灯等公共部位照明，有效亮灯率98％以上，如有缺损及时更换；
5.3.16.3 每周一次巡检公共照明电源柜，如有问题及时处理，保证设备正常运行和安全用电。
5.3.17 避雷系统
5.3.17.1 每年雨季前由成都市防雷中心对建筑避雷系统进行检测，留存检测合格报告，同时动员和组织写字楼内的使用人对重要设施设备进行防雷检测；
5.3.17.2 保持避雷系统完整性，不得擅自拆除、迁改避雷设施；
5.3.17.3 每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查，有问题及时解决；
5.3.17.4 每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查，每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查，保证所有机电设备、配电柜（箱）、管道、金属构架物接地良好；
5.3.17.5 成都地区写字楼建筑物（无特殊计设要求情况下）接地电阻标准：
3类建筑接地电阻：≤10Ω
2类建筑接地电阻：≤4Ω
计算机房接地电阻：≤4Ω。
5.3.18 高空作业设备
5.3.18.1 设备需经有资质的检测机构检验合格，保持安全装置完好并在有效期内安全运行；
5.3.18.2 设备操作人员应严格遵守安全规定，严格执行安全操作规程，严禁超载；
5.3.18.3 设备应严格执行作业前的机电系统安全检查与运行状态的确认；
5.3.18.4 吊篮运行平稳，无倾斜；
5.3.18.5 设备各仪表指示准确，各类开关动作灵活；通讯设备正常；
5.3.18.6 在运行中，不得随意卸开装置的护罩、封门及其他任何装置；
5.3.18.7 设备使用完毕后，需切断电源，锁好操纵装置，并将悬挂装置按规定方法予以锁定。应有专业人员对设备运行进行管理、记录；
5.3.18.8 应定期对设备系统进行检查及保养，对提升系统进行全面测试。清除灰尘、滴漏的液体以及可能打滑的其他物质因素。
5.3.19 测量计量装置
5.3.19.1 测量、计量装置按规定周期送计检局校验，确保准确性和有效性；
5.3.19.2 电能表、煤气表、水表等计量装置按规定周期抄写数据，计算能源消耗量，建立数据档案并分析控制；
5.3.19.3 测量装置按规定周期巡查、记录数据，为设备正常运行提供证据资料；
5.3.19.4 建立测量、计量装置台帐和检定校验记录表。
5.3.20 标识系统
5.3.20.1 办公区域、公共区域及仓储库区内应设指示性标识（包括引导标志和功能标识，如：电梯、楼梯、出入口通道、残疾人通道、门牌号、商务中心、问询处、卫生间、有毒有害废弃物存放点标识等）；
5.3.20.2 办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区等设置警示性标识；
5.3.20.3 应在主要道路及停车场设置交通标识，主要路口设路标；
5.3.20.4 配置并在适当时使用“维修进行中”、“小心地滑”等临时性服务状态标识；
5.3.20.5 标识的图形符号应符合GB/T 10001.1《标志用公共信息图形符号 第1部分：通用符号》标准的要求。消防与安全标识应符合GB2894《安全标志》、GB 13495《消防安全标志》的要求。各类标识的格式应统一，悬挂（摆放）应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改，文字规范。
6 秩序维护与安全服务
6.1 门卫
6.1.1 主出入口24小时值班，举止文明、态度和蔼，用语规范、礼仪规范，按时到岗，坚守岗位不脱岗；
6.1.2 保持个人仪表整洁、门岗周围环境清洁，注意观察人员进出情况，发现疑点应当及时询问，劝阻小商小贩不要在写字楼物业管理区域内乱设摊点；
6.1.3 对进出写字楼物业管理区域的各类车辆进行有效疏导，保持出入口的畅通；
6.1.4 对外来人员（施工、送货、参观等）实行进出管理，必要时引导至电梯厅或指定区域；对非工作时间进入写字楼的人员应进行详细登记；
6.1.5 对物品进出实施分类管理，大件物品进出应进行审验，拒绝危险物品进入。
6.2 巡逻
6.2.1 科学、合理安排巡逻路线，重点、要害部位每小时至少巡逻一次，发现违法、违章行为应及时制止；
6.2.2 按规定时间、路线巡回检查，多看、多听、多问，排除各种不安全因素；发现疑点应追查原因，同时通知有关部门；
6.2.3 巡视中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案；
6.2.4 收到中央监控室发出的指令后，巡逻人员应及时到达，并采取相应措施；
6.2.5 对写字楼物业管理区域内设置的消火栓（箱）、窨井盖、安全警示标志等涉及公共安全的设施设备进行巡查，发现缺失，损坏或不能正常使用等情况，应及时报告并记录。
6.3 安全监控
6.3.1 监控设施应24小时开通，保证对安全出入口、内部重点区域的安全监控，保持完整的监控记录；
6.3.2 监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并通知相关人员及时赶到现场进行处理；
6.3.3 监控的录入资料应至少保持7天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行；
6.3.4 保持治安电话畅通，接听及时（铃响三声内应接听）。
6.4 交通和车辆停放管理
6.4.1根据实际情况设置行车指示标志，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，公开收费标准；
6.4.2 车辆管理人员应对进出的各类车辆进行管理，维护交通秩序，保证车辆便于通行、易于停放；若对进出车辆有疑问，应向驾驶员敬礼后再进行询问；
6.4.3 收费管理的车库应24小时有专人管理；车辆停放有序，车库场地定时清洁，无易燃、易爆等物品存放；防止漏油、漏气车辆进入停车场；
6.4.4 地面、墙面按车辆道路行驶要求设立明显指示牌，照明、消防器械配置齐全；
6.4.5 非机动车应定点停放。
6.5 安全管理
6.5.1 消防安全管理
6.5.1.1 应建立健全消防管理制度，建立消防责任制；
6.5.1.2 楼内应设置消防设施，保持消防通道畅通，在楼内明显位置设置消防疏散示意图；
6.5.1.3 定期对消防设备设施进行巡视、检查和维护，保持其完整、完好，能正常使用；消防带圈绕均匀，灭火器材保险栓及喷嘴外壳良好，压力指示在区域线范围内，器材不超过有效期，各类设备设施能正常运行与使用；检查记录详细，如发现消防器材有异常情况，应及时予以调换或报修；
6.5.1.4 制订火险应急预案，定期进行消防宣传和消防演习；
6.5.1.5 对易燃易爆物品设专人专区管理。
6.5.2 安全生产及灾害预防
6.5.2.1 建立健全安全生产规章制度和操作规程，普及安全用电、用气知识。如遇暴雨或其他灾害性天气时，应采取以下应急措施：
——对设备机房、停车场、广告牌、电线杆等露天设施的抗强风能力进行检查和加固；
——对集水井水泵运转情况进行检查，保证正常排涝；
——对排水系统进行检查疏通，清除杂物，确保排水畅通；
——及时准备必要的抢险物资，安排值班人员进行巡查。
6.5.5.2 突发事件管理
——根据各写字楼物业管理的实际情况，制定突发性公共事件应急预案，每年根据实际情况组织1—2次应急演习；
——当发生突发性事件时，应按预定方案进行处理，全力配合有关部门，保护顾客人身安全并尽量减少财产损失。
7 环境保洁服务
7.1 环卫设施
应根据写字楼的实际情况合理设置相关环卫设施，如在主要进出口设置果皮箱、在适当位置设置垃圾中转房、在集中装修期间应有临时建渣堆放处等。
7.2 清洁、保洁责任制
清洁、保洁实行责任制，有专职保洁人员和明确的责任范围，实行标准化作业。
7.3 各区域清洁要求：
区域 卫生标准
外围及周边道路 地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；明沟、窨井内无杂物、无异味；各种标示标牌表面干净无积尘、无水印；路灯表面干净无污渍。
绿化带及水池 绿地内无杂物，花台表面干净无污渍，水池内水质清澈，池内无漂浮物，池壁无青苔等污垢，水池无异味。
大厅、楼内、公共通道 地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽；门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘，中央空调风口干净，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表面干净无杂物，盆栽植物无积尘。
会议室、接待室 地面、墙面、干净，无灰尘、污渍；天花板、风口目视无灰尘、污渍；桌椅干净，物品摆放整齐、有序。
楼梯及楼梯间 梯步表面干净无污渍，防滑条（缝）干净，扶手栏杆表面干净无灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网。
公共卫生间 地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面干净，天花板无污渍、蛛网；风口或换气扇表面干净无积尘；门窗表面干净，窗台无灰尘；玻璃干净无水渍；洗手台干净无积水，面盆无污垢；各种管道表面干净无污渍；各种物品摆放整齐规范；废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒，卫生间内空气流通并且无明显异味。
停车场 地面干净，无杂物，无明显油渍、污渍；顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网；墙面干净无积尘，各种指示牌表面干净有光泽；消防器材表面干净，摆放整齐；减速带表面干净无明显污迹，各种道闸表面无灰尘。
开水间及清洁间 地面干净，无杂物、无积水，地垫摆放整齐干净，天花板干净无蛛网，灯罩表面无积尘、蛛网，墙面干净无污渍，各种物品表面干净无渍，清洁工具摆放整齐有序，室内无明显异味。
电梯及电梯厅 电梯轿厢四壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，空气清新、无异味；电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹；扶梯踏步表面干净，扶手表面干净无灰尘、污渍，玻璃表面干净透光性好，不锈钢光亮无尘；梳齿板内无杂物污渍；厅内地面干净有光泽。
电器设施 灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。垃圾桶及果皮箱 桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹，烟灰缸内烟头不应超过3个，垃圾不应超过2/3，内胆应定期清洁、消毒。
消防栓、消防箱、公共设施 保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点；消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹。
垃圾中转房 中转房应专人管理定时开放，袋装垃圾摆放整齐，地面无明显垃圾，无污水外溢，房内应无明显异味，垃圾日产日清。
设备机房、管道、指示牌 无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无明显污渍、无水渍；指示牌、广告牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮，无痕迹。
外墙 目视洁净、无污垢；表面、接缝、角落、边线等处洁净，无污迹、无积尘。
平台、屋顶 无垃圾堆积。
7.4 环境消杀管理
消杀工作应在尽量不影响写字楼物业管理使用人工作的前提下进行，如上班前、下班后或者利用节假日等；消杀使用的药剂应是有关部门发放或者是使用低毒高效的药剂，在消杀过程中注意做好个人防护。
7.5 垃圾清运
对写字楼产生的生活垃圾应专人负责，日产日清；对写字楼产生的建筑垃圾应有专人负责清理。
7.6 保洁工作中的应急处理
写字楼如出现自来水爆管、化粪池外溢、公共性疫情等情况，应启动相应的应急预案，全力配合有关部门，保障顾客人身安全，减少财产损失。
8 绿化服务
8.1 室内绿化
8.1.1 室内绿化应根据顾客的喜好和室内布局的需要摆放具有观赏价值的植物；
8.1.2 绿化养护人员应征得顾客同意后方可进入办公室养护植物；工作时不能发出声响；枯枝败叶、水滴等应及时清理干净；
8.1.3 植物应鲜活，具有观赏价值。叶面干净，具有光泽，无积尘，无枯枝败叶，无病虫害，无杂草；盆器及托盘完好干净，托盘无积土。土面不外露；
8.1.4 选择适宜在室内栽培的植物品种，观赏性强，观赏期长，管理方便；
8.1.5室内根据顾客需要摆放植物；公共区域根据合同的约定或建筑的室内布局合理摆放。植物的大小和色彩应与室内空间及装修的格调相一致；
8.1.6 室内盆栽应选用无毒、无害、无异味的基质栽培；如需施肥只能使用无机肥，严禁使用有机肥；发现病虫害及时更换植物，禁止在室内喷洒农药。
8.2 室外绿化
8.2.1 室外绿化养护应达到绿地及花坛内各种植物存活率100％。绿地设施及硬质景观完好无损。植物群落完整，层次丰富，黄土不外露，有整体的观赏效果。植物季相分明，生长茂盛；
8.2.2 保持土壤适度湿润，原则上“不干不浇，浇则浇透”；浇灌中流出的余水及时清理；
8.2.3 草坪保持平整，高度不超过5厘米，草屑及时清理；乔木修剪科学合理，剪口光滑整齐，树冠完整美观，无徒长枝、下垂枝、枯枝，内膛不乱，通风透光；绿篱修剪整齐有型，保持观赏面枝叶丰满。花灌木花后修剪及时，无残花；
8.2.4 绿地内立视应无明显杂草，土壤疏松通透；
8.2.5 按植物品种、生长速度、土壤状况，适时适量施无机肥；
8.2.6 预防为主，生态治理。草皮无病斑，植物枝叶无虫害咬口、排泄物、无悬挂或依附在植物上的虫茧、休眠虫体及越冬虫蛹；
8.2.7 绿地内无垃圾，乔木无树挂。
9 专项特约服务
——在不违反法律、法规、规章的前提条件下，当顾客提出专项特约服务要求时，物业管理机构应在力所能及的范围内给予满足；
——在提供专项特约服务前，应向顾客明示专项特约服务内容和服务标准，并与顾客商定特约服务收费标准；
——专项特约服务的收费标准：有政策规定的应按政策规定执行，没有政策规定的由双方协商确定。
物业管理方案10
一：园区简介
金沙县工业园区位于金沙县经济开发区范围内，园区内拥有综合办公楼、厂房、宿舍、食堂等现代化工业园区；工业园以装备制造业、食品加工业和高新技术产业为龙头，现代服务业为依托，现代农业为基础的产业体系。
二：园区物业管理
针对工业园的业态结构，占地面积庞大的特点，我公司对园区的物业管理工作非常重视，我公司将组建完善的物业管理团队进行物业管理，与相关单位及时发现和整改存在的问题，减少物业今后运行管理带来的影响，为后期物业管理打下基础；提升园区的整体形象，更好的带动园区的招商引资。我公司经观摩园区后，为树立好园区的专业化物业管理，我们确定了在管理上的五个重点及五大措施。 五个重点：
1：树立工业园物业整体形象
通过环境形象，工业园区形象控制，公共设备和设施管理，治安和交通控制，管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛的融合，塑造工业园区开放、高效、规范的整体形象。
2：确保因管理原因造成的治安消防事件
从治安、消防状况的好坏是衡量物业管理绩效的关键.通过技防，人防，物防的有效结合，可以确保该园区因物业管理原因而造成的治安，消防事件发生。
3：维护好园区的环境
工业园区是对外的窗口，在环境管理方面，卫生管理是重点，本工业园区的卫生涉及到道路，厂房，宿舍，办公区等公共区域，以及外墙，只有通过专业的管理和不懈的努力，才能从根本上展现项目的良好面貌，同时园区内的绿化的养护要达到茂盛，常绿，无死苗，无杂物，辅助性的展现项目的良好形象
4：设施及设备的管理
园区的设施设备在管理中，重点是强调专业管理及维护，使其使用寿命增长，从而达到保值增值的目的。
5：树立公司自身良好形象
我们将从自身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职业化的'特色管理，文明执勤，优质服务，从根本上树立良好形象，给到工业园的人留下良好印象。、
五大措施：
1：根据园区情况，在治安管理上充分强调人的因素，所有保安员由管理处统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合，保安管理与其它人员相结合，白天外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合.在物防上加强对物品进出管理，提高防范能力等。.
2：精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设和环保建设.针对该项目的现状要求，我们将设置环境管理部(保洁，绿化)，养护园区内园林绿化和管理好区域卫生，以保障工业园区环境优美，干净整洁.加强和引导环保意识的教育，使每位到工业园区的人员都自觉爱护区内环境。
3：保证车辆有序停放.为防止车辆乱停放现象，我们将对使用人进行引导培训与现场温馨管理，提示相结合，达到整齐，规范停车和秩序井然的目的.4：实行大围整体管理与小围局部管理相结合的管理方法.这种方法体现在人员安排，治安，消防，卫生设施，设备管理等各方面.我们以管理处为指挥机构统一集中管理，同时每块区域设管理员负责各自具体业务。
5：我们在管理服务中将24小时值班巡逻的服务机制，确保该园区因物业管理原因而造成的治安，消防事件发生。
三：物业管理人员部门和具体管理实施方案
管理人员的工作职责及具体管理内容 物管经理：
1.负责物业服务中心的全面工作。
2.根据物业管理委托合同和有关物业管理的法规、政策，组织员工向物业区域提供公共秩序、保洁、绿化养护、房屋及设备设施运行维护保养等服务。
3.拟定年度工作（含财务预算）计划，执行公司各项管理制度，控制管理成本，对物业区域的经营管理状况负责。
4.负责制定健全所属部门的各类规章制度和防范措施，指导物业服务中心处置公共突发事件的组织指挥和各种处置方法的拟制、演练。
5.对物业服务中心发生的各类安全事故和隐患要认真核实、区分责任，提出处理建议。
6.指导检查物业服务中心的清洁卫生和环境绿化、美化工作，建立和完善行之有效的清洁、绿化量化管理运作流程。
7.负责与当地政府相关部门、社区居委会、保持沟通，确保与其有良好的公共关系；
8.每周组织一次工作例会，每月组织一次全体员工大会，通过会议贯彻公司的经营思想和质量方针，落实各项工作，及时协调各部门的工作关系，对员工进行培训和教育，促进服务质量的提高； 9.每月要完整的对所管理的物业进行一次巡视，以便全面检查服务工作质量情况；对物业服务中心的安全责任； 10.负责对主管以上管理者的业务培训指导和绩效考核。
环境主管：
1.执行公司规章制度工作程序，保质保量，按时完成工作任务。
2.负责本部门公司质量制度的贯彻和落实。
3.落实各项清洁卫生，绿化工作，确保内外、公共区域的环境卫生。
4.负责保洁用品的领用、发放及采购计划的编制。
5.负责对部门员工业务知识培训和工作考核。
6.负责制定保洁、绿化的工作计划，及时计划落实负责。
7.负责协调与卫生、城管、绿化等管理部门的联系。
8.负责做好卫生防疫工作，定期喷洒药物，勤除“四害”。
9.负责落实投诉处理事项和各项有偿、无偿便民服务事宜。
10.完成管理处安排的其它任务。
安保主管
1负责制定管理处的治安、消防年度、季度工作计划,做好保安队年度预算报告。
2.负责维持秩序,预防和查处治安事故,协助、配合国家公安部门侦破有关治安和违法犯罪案件。
3.妥善处理有关安全方面的各种投诉。努力改造良好的治安环境,
4.开展以"四防"(防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故)为中心的安全教育和法制教育,定期检查"四防"设施,增强全员的安全意识和法制观念。
5.主动督促检查各重点部位的工作;协调各岗位工作确保重点部位的安全。
6.负责制定夜间安全值勤、巡逻程序和要求,组织夜勤干部、员工逐项落实。确保夜间财产、人身安全。
7.负责完善、制定昼间、夜间各类钥匙的管理规定,定期检查执行情况,发现问题,及时纠正和报告。
8.负责制定保安监控的管理规定和操作程序,确保监控范围内的防火、防盗安全。
9.适时完善、健全安全应急措施,并负责督促属下严格执行和演练落实。
10.定期检查各项保安措施,并做好记录,确保消防设备、设施完好,以备查考。
11.及时督促检查各部门对"谁主管,谁负责"责任制的执行情况,并协助各级责任人做到管好自己的人,看好自己的门,办好自己的事,确保安全工作落实。
12.组织好本部门的分工协作,每日召开部门当值保安干部、领班例会。
13.负责对保安队员工的培训、考核、评估工作以及聘免和推荐。
14.做好本部门员工的思想工作,关心员工生活,提高业务水平。
16.完成上级交办的其他任务
物业各部门人员及岗位工作职责
环境部：（保洁区域不包括厂房、宿舍、食堂）
绿化人员3人
严格按照相关规范，制定修剪、施肥、除草、浇水、排涝、杀虫计划，以无枯死、无黄叶、无病虫害为指导思想，确保园区绿化的观赏性。
保洁人员12人（分三个岗位：园区内4人、园区外2人、办公楼6人）：
每日清扫区域内垃圾并维护好区域内卫生，垃圾统一收集在垃圾堆放点，公共设施每日擦拭保持整洁，办公楼内地板随时保持光亮，干净。
安保部
安保人员21人（分3个岗位：值守门卫6人、停车场6人、巡逻9人，三班倒制。安保区域不包括厂房、宿舍、食堂）：
在指定的岗位执勤，按规定的时间、地点、任务完成上级交办的治安保卫任务；负责做好防火、防盗、防破坏、防自然灾害事故等工作，保障责任区的安全；对出入大门的人、货物进行证件检查，其中货物出门需出门条，防止未经允许的人员、车辆、物资进出责任区，维护责任区内的人身财产安全；负责检查进出车辆有无携带违禁物品、疏通交通道路、盘查可疑人员和物品。负责维护大门口的进出秩序和本区域的社会秩序，禁止小商小贩在门前及大门两侧摆摊设点；随时掌握出入大门的车辆及人员情况，发现可疑人员应及时查询或报告，小商小贩、无成人带领的小孩、精神不正常的人以及在大门处逗留、玩耍的人，应礼貌地设法加以劝离；发生纠纷和一般性治安问题时，应依法及时处理并报告主管，同时及时疏散围观群众，恢复正常秩序；负责执勤区域内的公共设施安全，及时发现和制止不良行为，对造成影响、损失的当事者，应及时报管理处查处。
巡逻岗负责巡逻范围内各类事故的检查（含防火、防盗、防治安案件等），以及各种设施、设备的检查、登记。负责对楼区和周边公路进行巡逻检查，及时发现解决或报告检查中发现的不安全因素，以消除隐患，保障安全；劝离夜间无故滞留在巡逻区内的人员，及时控制巡逻发现的可疑人员，并视情况报告值班人员，根据指令做好查控工作，预防各类案件的发生；仔细巡查易发生问题的地方，及时制止和劝阻不符合安全的情况，避免发生意外事件；按规定程序处置突发事件；在巡逻中如发现漏水漏电，或闻到异味，或听到可疑声响，或发现可疑人员及物品应立即做安全处理并及时报告；协助其他岗位人员处理疑难事件；按规定填写巡逻记录，同时作好定时巡更踩点工作。
保证车辆有序停放.防止车辆乱停放现象，对车辆人进行引导与现场温馨指示、提示相结合，达到整齐，规范停车和秩序井然。
维修部（2人，服务区域不包括厂房、宿舍、食堂）
负责园区物业和配套设施设备及场地的日常维修，保养，巡视，检查等工作。
办公室（2人，文员、会计）
做好办公室档案收集、整理工作。做好公司费用支出、流水帐登记，并做统计及收纳、保管。管理好员工人事档案材料, 建立、完善员工人事档案的管理，统计每月考勤并交财务做帐，留底。管理办公各种财产,合理使用并提高财产的使用效率等其他临时工作.
物业管理方案11
一、背景介绍
随着城市化进程的加快，物业管理行业发展迅速，员工收缴工作成为物业公司的重要一环。为了提高员工的收缴积极性和效率，制定一套具体详细、可操作性强的员工收缴激励方案势在必行。
二、目标设定
1.提高员工的收缴积极性：通过激励措施，使员工主动参与到收缴工作中，提高其责任心和主动性。
2.提高员工的收缴效率：通过激励措施，鼓励员工提高收缴效率，减少漏收和拖欠情况，确保物业费用的及时收缴。
三、激励方案设计
1.激励机制：
a.建立奖惩制度：设立优秀收缴员、优秀团队等奖项，对表现突出的员工进行奖励;对漏收、拖欠等问题进行惩罚。
b.设立激励基金：每月将一定比例的收缴额度作为激励基金，用于奖励表现优秀的员工。
c.引入竞赛机制：设立收缴竞赛，鼓励员工之间相互竞争，提高收缴效率和质量。
d.建立绩效考核体系：将收缴情况作为员工绩效考核的重要指标，与薪资晋升、岗位评定等挂钩。
2.培训与提升：
a.定期开展收缴技能培训：邀请专业人士对员工进行收缴技能培训，提高其专业水平和操作能力。
b.分享经验与案例：定期组织员工分享收缴经验和成功案例，促进员工之间的学习和交流。
3.激励措施：
a.奖金激励：根据员工的`收缴业绩给予相应的奖金激励，奖金金额与收缴额度挂钩。
b.荣誉称号：设立优秀收缴员、优秀团队等荣誉称号，并在公司内部进行宣传和表彰。
c.职称晋升：将收缴业绩作为职称晋升的重要参考指标，对表现突出的员工给予晋升机会。
4.激励活动：
a.举办年度收缴节庆活动：每年定期举办员工收缴节庆活动，通过丰富多彩的活动形式，增强员工的凝聚力和归属感。
四、实施步骤
1.制定方案：由公司管理层组织相关部门制定员工收缴激励方案，明确激励机制、培训与提升计划、激励措施和激励活动等内容。
2.宣传推广：通过内部会议、公告栏、企业微信等渠道向全体员工宣传推广员工收缴激励方案，让员工了解方案的具体内容和目标。
3.培训与提升：组织收缴技能培训和经验分享活动，提高员工的专业水平和操作能力。
4.实施激励措施：按照方案中设定的激励机制和措施，对员工进行奖励和惩罚，确保激励措施的有效实施。
5.监督与评估：建立监督机制，定期对员工收缴情况进行评估和考核，及时发现问题并采取相应措施加以解决。
五、预期效果
1.提高员工的收缴积极性和效率，减少漏收和拖欠情况，确保物业费用的及时收缴。
2.增强员工的责任心和主动性，提高整体团队的凝聚力和执行力。
3.提升员工的专业水平和操作能力，提高物业公司的服务质量和客户满意度。
4.建立良好的激励机制和文化氛围，吸引和留住优秀的收缴人才。
六、总结
员工收缴激励方案是物业公司提高收缴积极性和效率的重要手段。通过制定具体详细、可操作性强的方案，并配合相应的激励机制、培训与提升计划、激励措施和激励活动，可以有效地激发员工的工作热情和积极性，提高物业费用的及时收缴率。同时，该方案还能够促进员工之间的学习和交流，提升整体团队的凝聚力和执行力。
物业管理方案12
一、施工管理
1.建立监督和记录制度，对工作计划、检查情况及对问题处理进行统计；
2.熟悉现场和各类施工图纸，跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道情况、检修口预留位置，做出详细记录；
3.对内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；
4.了解各公共部分水电开关、装饰材料等的造型及位置，环境清洁用水预留接口等情况；
5.对影响大楼功能、危及设备及业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题，及时书面汇报与业主方，列出整改报告，提交业主方备案处理
二、设备安装调试
1.对现场设施设备安装状况进行检查，包括电梯井道防水、安装过程的质量监控，各种管线的预埋等；
2.出席有关工程的会议，参与机电设备的测试检查，建立调试档案；
3.及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，列出遗漏工程，从物业管理专业角度提出相应的整改意见，及时通报业主方。
三、竣工验收及接管验收
1.安排相应专业人员参与分户验收，并对验收问题进行记录，书面反馈与业主单位，并对整改落实情况检查；
2.从物业维护保养管理的角度验收，配合业主方对物业进行严格的验收，维护业主方的'合法权益；
3.对接管验收中发现问题，明确记录在案，书面报业主方，并督促施工方在约定期限内对存在的问题加以解决，直到完全合格；
4.做好接管验收清单和需要提交资料清单，协助业主单位做好相应资料的移交和验收问题的整改跟进与反馈。
四、人员配置及素质要求：
项目经理进驻现场，根据项目进度派3-5名专业人员。
电梯技工：
人员数量：1人。介入时间：电梯安装至设备移交电气或机械专业，中专以上学历；有电梯前期介入相应经验；了解电梯安装的相关技术，持特种设备操作证（电梯）
空调技工：
人员数量：1人。介入时间：空调安装至移交。有大型商场或写字楼物业空调制冷两年以上工作经验；具备暖通基本常识，持相关上岗证和中级以上职业资格证书；有中央空调系统操作、保养工作经验2年以上。
高压运行维护技工：
人员数量：2人介入时间：配电房安装至移交。持高（电监会颁发）、低压电工证（安监局颁发）；一年以上星级酒店或超高层建筑物业供配电运行值班经验；有10KV高压环网柜倒闸操作和低压配电停送电实际操作经验；有变压器运行、报停管理经验。
物业管理方案13
一、概述
某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。
二、目标
贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌。
三、组织
物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。
反馈
运行机制
组织结构图
经营环境图
四、人事
人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工(按整个小区交付时设计)。
序号岗位人数主要职责备注
1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。
2经营部主任1具体经营事务、人事等。
3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证
4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。
5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。
6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。
7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。
员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100。
五、经营预测
a)经营收入：19.14万元(年度，以下省略)
物业管理费：11.34万元
应收12.6万元
30000120.35=126000(元)
预计收入11.34万元(收缴率90)
维修服务费：0.5万元
特约服务：5.8万元
其他收入：1.5万元
b)支出：20.25万元
人员工资福利：14万元
办公费用：2.5万元(办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等)
维修保养费用：1.5万元
税金：1.05万元
不可预见费用：1.2万元
c)润亏：-1.11万元
d)物业接管期间
前期投入：10万元(办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等)
e)公共性服务费构成测算：21.962万元/年，0.61元/月M
2(1)员工的工资和按规定提取的福利费
序号岗位人数工资标准工资合计
1经理112001200
2经营部主任1800800
3办事员36001800
4物业管理员1800800
5安全护卫员75003500
6水电工1700700
7保洁员2400800
工资总额合计9600
工资总额合计：9600元/月;115200元/年
福利：11520023=26496(元/年)
合计：14..17万元/年
(2)公用设施设备维修及保养费：1.5万元
(3)绿化管理费：绿化率451.04万M21元/年M2=1.04万元
(4)清洁卫生费：2人xx月80元/月人=0.192万元
(5)安全护卫费：7人200元/年人=0.14万元
(6)办公费：按管理人员工资总额25计算
5.52万元25=1.38万元
(7)固定资产折旧费：按10计算即1万元
(8)税费：按营收5.5缴纳即1.052万元
(9)保险费：暂不投保
(10)合理利润：按营收8计算1.36万元
但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月M2。
六、前期物业接管
a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收(无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议)。
b)物业接管验收
既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的`验收，以维护业主的合法权益。
是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收;
供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用;
房屋幢、户编号已经有关部门确认;
落实物业的保修事宜(保修责任、保修期限、保修范围)。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位;
接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式
物业管理方案14
一、物业管理行业对社会经济发展的贡献
随着我国住房制度改革和住房商品化政策的持续推进，以及乡村城市化、城市现代化进程的加快，物业管理作为一个新兴的服务行业，近几年得到了长足发展，在经济发展与和谐社会建设中发挥着越来越重要的作用。
（一）服务水平显著提高
为适应业主乃至社会对物业服务需求的不断增长，90％以上被调查企业都注重服务品牌的培植和运用，从简单的专项服务到整体的综合性服务，从行为规范到服务标准，从服务理念到发展战略，从传统管理到创新服务，从客户管理到客户满意，从单项的物业服务到综合的资产经营管理，服务的`品质和品牌意识已在全行业深入人心，物业管理有效提高了城市管理和房地产管理水平，赢得了政府、社会和广大业主的良好赞誉。
（二）社会效益表现突出
一是支持就业再就业工程，减轻社会就业压力。物业管理作为劳动密集型行业，在消化剩余劳动力方面具有天然优势，有利于减轻就业压力，促进社会的和谐与稳定。
二是积极参与社会公共事务、协助公共秩序管理。这次被调查的企业中，协助xxx门处理治安案件共53920起，协助有关方面处理突发事件30207起，参加抢险救灾68905人次。
三是热心参与社会公益事业，自觉承担社会责任。被调查的企业中三年来有793家企业先后赞助社会事业经费万元，捐助希望工程和帮扶贫困母亲等活动经费万元。
（三）经济效益有待改善
目前大多数物业服务企业的经营规模偏小，创富能力差。近半数企业未能盈利，而且盈利企业的平均利润额仅为万元，反映了多数企业生存状况的困难，缺乏可持续长远发展的经济基础。
（四）环境效益初步显现
物业管理行业在环境效益方面的作用也是十分明显的。由于物业管理覆盖了城市大部分区域，污染减少了、社区整洁了，环境优美了，生活方便了，人们的环境意识不断增强，生活习惯日益文明。
二、行业发展的基本状况
（一）企业发展情况
1981年至1994年13年间，只有268家企业成立，占企业总数的，是我国物业管理的萌芽起步阶段，发展速度慢。1994年至20xx年13年间，共有4332家企业成立，占总企业数，是我国物业管理发展最为迅猛的阶段，大多数的物业服务企业在这一阶段诞生。其中1994至20xx年10年间共成立企业2495家，占总企业数，10年间企业以每年近133%的速度猛增，20xx年以后，企业数量的增长速度放缓。
1.以企业注册登记类型划分。
国有企业758家，占总企业数的；股份有限公司301家，占；有限责任公司2976家，占；私营企业348家，占；
港澳台商独资企业73家，占；外商投资企业43家，占；其他类型企业101家，占。大多数物业服务企业实现了公司制（为股份有限公司和有限责任公司），国有物业服务企业仍占一定比例，外资和私营企业比例偏低。
2.以企业资质等级划分。
一级资质365家，占；二级资质713家，占；三级资质3287家，占；其他未取得资质的企业235家，占。 以上数据说明，现阶段物业服务企业的整体规模较小，多数企业无法取得规模效益，整个行业仍处于发展初期，整体抗风险能力差。
3.以与开发企业的关系划分。
被调查企业中属于房地产开发单位下属物业服务企业有1260家，占企业总数；其他隶属关系的企业3340家，占。 开发建设单位下属企业占全部企业的四分之一强。
（二）从业人员情况
被调查企业的从业人员总人数772032人。基本分类情况如下：
1.以工作岗位划分。
从事管理岗位即企业管理层人员119978人，占总人数，从事操作岗位即企业一线操作工人652054人，占总人数。操作岗位人数中是秩序维护员，是清洁工，是工程维修人员，是车辆管理人员，是绿化养护人员，为其他勤杂工种。（以管理人员为基数1，和其他工种的比例关系）
从以上数据可以看出，物业服务仍属于劳动密集型行业，从业人员中管理岗位人员较少，操作岗位人员偏多，尤其是秩序维护员所占的比例过大（近四成），这在一定程度上反映出物业管理行业对促进社会就业的积极作用。
2.以学历层次划分。
被调查企业的全部从业人员中，具有硕士研究生以上学历1622人，占总人数；本科生33396人，占；大专生89625人，占总人数；中专生147575人，占；高中以下学历499814人，占。中专以下学历所占比例和一线操作工人所占比例几乎完全相等（84%左右），物业管理行业的劳动密集型是与从业人员的低学历紧密联系的。
3.以技术层次划分。
被调查企业的企业经营管理人员中具有高级职称的6667人，占管理人员总数；中级职称32351人，占管理人员总数总数；初级职称29461人，占管理人员总数；无技术职称人员51449人，占。企业操作人员有高级技工18873人，占操作人员总数，中级技工46498人，占，初级技工80071人，占，无技术人员506612人，占。技术力量的薄弱是显而易见的,这意味着大量涉及技术水平的设施设备维护工作需要通过外包专业公司来完成，同样企业对外包单位的技术指导和监督也存在力不从心的问题。
4.以男女性别划分。
被调查企业的从业人员中，男性占xx，女性占xx。
物业管理方案15
一、指导思想
以《省物业管理条例》和《市建立礼貌满意城市实施办法》为依据，在巩固礼貌建立各项成果的基础上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原则，和“三先三后”的工作思路，深入开展我区社区物业化服务工作。建立健全全区社区物业化服务体系，有效提升居民对社区管理和服务的满意度。
二、服务范围
社区物业服务要以社区公共部分的管理和服务为重点，以完善社区功能、提升管理水平为目标，包括以下几个方面：
（一）公共秩序管理。加强对辖区内的流动摊担、店外经营、车辆停放的规范管理。
（二）公共环境卫生维护。做好社区辖区范围内（维护作业标段以外）公共场所、道路的清扫保洁，空中垃圾和楼道堆物清理，居民楼栋、门店生活垃圾袋装化及上门收集服务等工作。
（三）公共安全防范。协助管理辖区内公共秩序的同时，搞好辖区内的治安巡查。
（五）公共绿化维护。做好辖区内公共绿地的修剪、浇灌、施肥、除虫、补栽补种等绿化养护工作。
（六）其他。其他需要协调解决的物业服务项目。
三、基本原则
（一）居民自治的原则。物业服务是社区服务的重要组成部分，要参照《物业管理条例》，在居民自治与政府引导的基础上，充分听取居民意见，通过无偿或低偿服务以及非赢利性经营，优化整合资源配置，逐步理顺和规范物业服务各主体之间的关系，创新社区物业服务新机制，力求解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。
（二）因地制宜的原则。充分发挥街道和社区在推进社区物业服务工作中的主导作用，根据各个社区的实际状况，制定包括费用收取和服务项目在内的社区物业服务章程，并按章程具体实施，不断促进社区建设与物业服务的协调发展。在不同社区或同一社区的不同小区、楼盘之间，可采用多种模式进行分类分层次管理。
（三）便民利民的原则。要将推进社区物业化服务作为为民办事的一项德政工程、民心工程，通过推行社区物业化服务，建立健全社区市容卫生维护体系、社区治安保障体系、4050人员就业体系和居民生活服务体系，在净化市容的同时，努力扩大社区就业，提高服务水平，提升市民对社区环境的满意度。
四、工作任务
按照礼貌建立的标准和数字化城市管理的要求，把我区农民安置小区和破产企业宿舍区纳入社区物业服务推行计划。今年实施的10个社区（小区）是:观沙岭街道金岭农民安置小区、观沙岭街道黄泥塘农民安置小区、咸嘉湖街道白鹤嘴社区安塑小区、咸嘉湖街道荷叶塘社区丽臣小区、西湖街道裕民农民安置小区南片、西湖街道裕民农民安置小区北片、望岳街道道坡农民安置小区、望岳街道上堆坊农民安置小区、岳麓街道洋海塘农民安置小区东片、岳麓街道洋海塘农民安置小区西片。
五、工作思路
在推进社区物业化服务工作中，确定“三先三后”的工作思路。
（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理长效”的原则，对先期实施物业化服务的社区进行“牛皮癣”、绿化设施、沟渠、围墙、路灯、地面、化粪池、晾衣架等多项设施的专项整治，再通过物业化服务的实施对其进行长效管理。
（二）先宣传后实施。通过广泛深入的宣传动员，加深居民对社区物业化的了解，取得居民对社区实行物业化管理的理解与支持，为后续工作营造良好的群众氛围。
（三）先服务后收费。根据社区居民中失地农民、破产企业下岗职工较多，人均收入较低的现状，实行“先服务后收费”低偿服务原则，先带给优质的`服务，让社区居民切实感受到实施物业服务所带来的好处，再收取必须的服务费，保证物业服务的正常运转。
六、组织领导
成立全区社区物业化服务工作领导小组。
组长:
副组长:
办公室主任：
办公室副主任：
成员单位：区政府办、区综治办、区发改局、区财政局、区城管局、区民政局、区住房城乡建设局、区工商分局、区市政公司、区园林公司、区环卫公司及各街道办事处。
各街道办事处要成立由办事处主任任组长的社区物业化服务的组织机构。
七、职责分工
区政府办：负责协调解决企业办社会职能分离的历史遗留问题；
区综治办：负责指导和支持做好治安防控工作；
区发改局：负责指导确定社区物业服务收费标准；
区财政局：负责社区物业服务的经费统筹工作；
区城管局：负责牵头组织协调和监督考核工作；
区民政局:协助做好特困、低保人员的就业工作；
区住房城乡建设局：负责行业指导工作；
区工商分局：负责对成立物业服务公司的办证和资质审批带给支持；
区市政、园林和环卫公司：在社区专业维护上给予指导、支持和配合；
各街道办事处：组织社区实施社区物业服务工作。
八、方法步骤
（一）准备阶段
1、2月份对全区未实施物业服务的农民安置小区和破产企业宿舍区全面调查摸底，确定推行物业服务的社区（小区）名单。
2、3月上旬组织相关部门召开协调会，专题研究开放式居民社区推行物业化服务工作。
3、3月下旬组织召开工作部署会。
（二）实施阶段
1、4月份对今年确定的物业化服务的社区，由街道统一组织，重点拆除违法建筑，改善治安，交通现状，整治老旧建筑的外墙，整修围墙，道路、绿地、路灯、供排水等设施，改善社区基本状况，强化小巷、小区、小院、小店“四小”管理，办好四件实事，重点解决路灯不亮，下水不通，路面不平，环境不洁的问题，为实施社区物业化服务打下基础。
2、5月上旬组织参观，学习其他单位经验做法。
3、5月下旬全力推进社区物业化服务工作。
（三）考核验收阶段
1、将开放式居民社区推行物业服务工作作为对街道全年绩效考核的一项重要资料。
2、6月份组织相关社区进行交流讲评。
3、8月份由区城管局牵头，组织相关部门进行验收，将以社区（小区）实施物业服务后脏乱现象是否得到根本改变，市容卫生是否得到显著提升，周边生活环境是否得到明显改善为依据，社区物业服务模式是否可持续、社区居民群众是否满意为标准，对社区居民上门问卷调查，满意度未到达85%以上的社区一律要求“补课”，不予验收，扣除政府奖励资金和相应的绩效考核分值。
九、工作要求
（一）高度重视，充分认清推行社区物业化服务的重要好处
推行社区物业服务，是巩固礼貌建立成果、建设人民满意城市的基础工程，是提升社区城市管理水平、改善宜居创业环境的民心工程。各街道和社区要高度重视，把它作为推进社区城市管理水平、建立礼貌城区的一个重要抓手。要召开班子会，专题研究和部署此项工作。要统一思想，充分认清开展好社区物业化服务是提升城市整体形象的重要举措，是提高社区居民群众生活质量的重要途径，是加强社会治安、增强群众安全感的重要手段，也是加快推进建设人民满意城市的基本要求。
（二）充分准备，为全面实施社区物业化服务打下基础
一是要有充分的思想准备。各街道要把搞好社区物业化服务，完成任务指标，作为今年一项重要工作去抓，要明确职责和标准，要克服一切畏难情绪，不等不靠，充分发挥主观能动性，把此项工作抓紧抓实，抓出成效。二是要搞好宣传发动。要进行广泛宣传，努力争取居民的认可和参与。要广泛发动辖区内的民间组织、单位、团体和社区志愿者出资出力共同参与社区物业服务工作，最终实现服务和管理的常态化。三是要制定方案，落实职责。各街道要制定切实可行的工作实施方案，细化工作职责，要把职责落实到具体事、具体人身上，要有具体要求和质量标准。
（三）全力支持，为顺利实施社区物业化服务带给保障
一是人员要落实。各街道和部门要明确专人抓此项工作，确定专责。二是经费要保证。每个实施物业服务的社区（小区）明确经费10万元，区和街道各安排5万元。区和街道先期各拿2万元，作为启动经费，保证社区物业化服务前期工作的正常、快速运行，验收合格后，全部经费到位。要动员广大社区居民用心参与社区物业管理，自觉缴纳相应费用，并使之逐步成为社区物业管理主要经费来源。三是合力要构成。要努力构成齐抓共促的机制，牵涉到的各种专业问题各部门要通力协作，给予足够的支持。
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