物业经营调查报告
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在经济飞速发展的今天，越来越多人会去使用报告，我们在写报告的时候要注意涵盖报告的基本要素。写起报告来就毫无头绪？以下是小编帮大家整理的物业经营调查报告，欢迎大家分享。
物业经营调查报告1
炎炎六月，本是光山羽绒材料经营最火爆的季节，昔日漫步光南路和弦山南路羽绒材料大市场，一派熙熙攘攘、车水马龙的繁荣景象，如今，整个光山羽绒材料大市场冷冷清清，生意惨淡，是什么原因造成光山羽绒材料市场的经营一落千丈?为了全面掌握我县羽绒行业的准确情况，为县委县政府制定发展羽绒产业政策提供决策依据，光山县羽绒产业聚集区管委会会同光山县羽绒行业协会对我县羽绒材料经营户和有关企业进行了全面深入的实地走访调查。现将调查情况报告如下：
一、基本情况
二、问题及原因
1、服装市场的国际国内大环境
2、低端布料涌入光山
3、新产品的大量出现
4、少数不良商户毁坏了羽绒材料市场的信誉
5、消费者观念的转变
近十年来，随着我国经济的高速发展，广大人民群众的收入不断增加，生活水平不断提高，对生活的要求不再只是吃饱穿暖的问题，而是吃讲养生，穿讲时尚，所以，过去那种做工粗糙、品质低下的产品逐渐失去了市场，中档羽绒服逐步占领消费主流市场，由于受暖冬的影响，许多地方的冬天并不十分寒冷，再加上室内、车上有空调，穿着保暖内衣和外套就可以过冬了，相对降低了广大消费者对羽绒服的.需求。
三、发展方向与前景
四、意见与建议
由于我县的羽绒材料大市场是一个自发形成的市场，其实就是一个无管理的自由市场，任何商户都可以随意进出，门槛低，无监管，最终造成市场无序竞争现象严重，部分羽绒材料经营户要求政府出面，组织工商、质检等部门，成立联合执法队，取缔一批无照经营商户，打击一批经营假冒伪劣羽绒材料商户，引导广大商户走诚信经营之路，重铸我县羽绒材料大市场的信誉和口碑。
1、加强市场监管。建议由县工商局、质监局在羽绒材料市场联合组建质量服务站，专司布料抽检、送检职责，打击假冒伪劣、缺尺短码、欺诈顾客等违法行为，从源头上净化市场氛围。要尽快筹建省级羽绒制品检测中心，为光山羽绒制品提供质量检测服务。
3、创新经营模式。要学习借鉴推广连锁经营+电子商务+加工基地的产销模式，发挥现代物流业的优势，将传统的前店后厂模式转变为前店后方模式，即光山为羽绒服装生产配送大后方。另外，现在的充绒户将来只需带着一台电脑、一本画册和几十件样品，在全国各地租下一个个小门面，就可以现场定做我们光山生产的羽绒服，大部分的充绒师傅，将成为我县羽绒服装加工企业的工人，再也不用背井离乡出去打工了，在家就可以挣钱。实践证明，过去那种打一枪换一个地方、以毛丝充当羽绒及一次性服装必将被市场淘汰，而长期定点、优质高绒、半成品及诚信经营才是现场充绒业持续发展的最佳出路，也是唯一出路。
4、打造生产基地。今年上半年，已经有寒羽尚服饰有限公司、维尼特服饰有限公司、东圆利昇服饰有限公司三家企业在官渡河产业聚集区破土动工，下半年，将有金通实业有限公司、中原弦歌实业有限公司、鑫福源服饰有限公司三家企业上马。随着总投资10亿元，10个年产100万件羽绒服装的羽绒产业园建成投产，光山羽绒服生产基地将基本建成。总的来说，光山的羽绒产业是机遇与挑战并存，谁能抓住机遇，谁能转型升级，谁就掌握了市场主动权，经过3-5年的发展，光山将以羽绒服装生产加工基地和防寒服装批发市场为定位，跻身中国服装市场有影响的县市行列。
调查附记
1、根据中国羽绒工业协会姚小蔓秘书长的建议，光山羽绒材料市场有其独特性，把市场做好，是做大做强羽绒产业的前提，为此，调查组认为，有必要组织参观学习有关羽绒材料专业市场的先进经验。
2、根据中国服装协会原常务副会长蒋衡杰的建议，光山生产防寒服有巨大的优势(含绒50%以下的羽绒服以及光山生产的填充物为羽丝、羊毛绒、喷胶棉服装)，调查组认为，应该立即着手制定防寒服生产标准，包括毛丝产品标准。
4、光山人单打独斗秉性需要改造。著名的广州港白路服装贸易市场，有近400家商户，与光山羽绒材料市场规模相当，其中75%为光山人，但内部却盛行互挖客户、互挖人才，互相压价、恶性竞争，导致经营每况愈下，多数商户处于半盈半亏状态。例如有一款服装的加工费由20xx年的25元/件逐年下降到现在的18元/件(工人工资17元/件)，即便如此，光山人仅以16元/件拿下单子，这种赔本赚吆喝的经营方式令人不可思议。光山充绒业长期形成的排挤、拆台、降价等极端自私的竞争方式即单打独斗在这里表现的淋漓尽致。革除单打独斗秉性，树立抱团发展理念，是光山羽绒业必须面对的课题，转变方式、转变观念、提高素质、提高质量是光山充绒业面临的抉择。
物业经营调查报告2
随着信息技术应用领域的不断扩大，科技信息服务体系进一步完善，信息化已成为推动经济发展和社会进步的重要力量。近年来，我国民营企业得到了快速发展，但是，信息化程度不高已成为制约我国民营企业进一步发展的重要因素之一。这次社会实践，我主要是了解民营企业信息化建设规模与程度，以及信息化建设对民营企业的帮助。这次调查有助于我在专业上的进一步学习，并且能让我把实践与理论结合在一起，让理论接受实践的检验。
因此我这次来到了深圳的优雅印刷企业。作为经济特区的深圳，一直是最与世界接轨的城市之一，信息化程度很高。因此我相信在这里能了解到民营企业信息化建设的现状。
一.实践内容
时间：
地点：
内容：了解民营企业在信息化的建设和成就，信息技术在其中起到的作用有多少。
在1月20号，我踏进了优雅企业。优雅企业一共有五大部门，分别是：产品部门，销售部门，后勤部门，人事部门，策划部门。我首先来到了产品部门，在他们的办公地方，随处可见现代化办公设备。通过与部门经理的交流我才知道，在xx年以前，他们产品部的人员众多，但是由于没有有效的管理手段和办公方法，导致他们的产品的产量一直升不上去。后来经过管理部门的研究决定，采购了一批先进的现代化办公设备，并且专门培养了一部分专门的人才。这是这样的举措，让产品部门起死回生，不但使部门的人员的精简，并且使部门的办公效率大大提高。从那以后他们招工的一条重要标准就是能熟练使用现代化办公设备。并且产品部的.经理还说，企业其他部门看到产品部的成效后，都采取了同样的做法，这使得企业业绩大大提高。随后我又参观了其他几个部门，跟产品部情况差不多。在与销售部门经理的交流中，他们部门已经基本上实现了无纸化办公，因此工作效率很高。然而他们有一些客户由于并没有采取信息化办公，导致了这些客户在工作上效率不高。
二.实践结果
通过这几天的参观，观察和交流，我发现民营企业的信息化建设取得了不错的成就。我是学信息管理与信息系统专业的，在这次的社会实践中我学到了很多。通过这次的实践与我平时所学的，我认为现代企业要想有所成就，就必须进行信息化建设。因为，企业信息化是提升企业核心竞争力的重要选择。可以说，企业信息化不仅是信息技术的延伸，而且是企业管理与组织管理的延伸。
首先，信息系统增强了企业对市场的快速反应能力，信息资源在企业内部得到共享，原始信息从传递到决策反馈的时间大大缩短，决策层与基层、各部门之间的沟通更加快捷。
其次，企业信息化增加了管理的透明度，有助于改变企业内部的低效机制。如财务系统信息化后，上级部门可随时跟踪、监控下面的财务状况。
再次，企业信息化在更大程度上是一个涉及流程再造、企业管理模式创新的全新管理改革，是驱动管理升级的重要手段，将为建立扁平化的组织结构、建立学习型企业提供现代化平台。
信息化是推动企业技术创新和体制创新的重要引擎。对企业技术创新而言，通过信息技术推动相关科学知识、技术和金融、人才、专利等创新要素信息扩散，可以有效降低创新成本。同时，利用信息技术手段，可以缩短创新周期，加快技术创新步伐。对企业体制创新而言，应用信息技术，不仅要改进生产手段、优化生产流程，而且能推动组织调整、管理体制创新，并建立与之相适应的组织架构、管理模式甚至法律法规体系。
物业经营调查报告3
我们于20xx年3月至4月期间，对物业服务行业经营和发展状况进行调查和对比。我们主要查阅了专业机构发布的行业研究报告，以及各上市物业公司的招股说明书和年度财务报告。同时，与XX物业一起对部分先进物业企业进行走访调研。现将调查情况报告如下：
一、物业管理服务行业现状
（一）管理规模。
20xx年，物业服务企业综合实力500强企业（下称“500强”）营业收入[1]达到3,407.48亿元，同比增长20.33%，占行业总营收的32.41%。其中，基础物业服务收入2660.53亿元，占比78.08%；增值服务收入746.94亿元，占比xx.92%。500强企业管理项目82,574个，管理面积133.76亿平方米，比上年同期增长12.53%。其中，住宅物业管理面积占比59.97%。
20xx年，深圳市物业服务企业营业收入[2]达到1103.xx亿元，在管物业项目数量20,591个，在管物业项目的总建筑面积27.09亿平方米，同比增长1.54%。其中，本市物业项目的数量7,361个，建筑面积6.12亿平方米。
（二）行业发展趋势。
1、物业管理行业处于规模为导向，面积为王的发展阶段，呈现强者愈强、弱者愈弱的现象。小型物业公司面临愈来愈严峻的市场考验，需要在管理模式上多学习、多借鉴，推陈出新，才能在市场中求生存、谋发展。
（1）中国物业服务百强企业（下称“百强”）在20xx-20xx年间的市场占有率[3]分别为29.44%、32.42%、38.85%和43.61%，呈现逐年提升的趋势，反映出市场集中度在持续提升。百强企业规模扩张的主要方式有：
第一，收并购是最直接、有效的扩张方式。近年来，物业行业由于的轻资产、低风险及增值服务模式的逐渐深入，逐步赢得了资本市场的青睐。20xx年至20xx年总有只有6家物业服务企业上市，20xx-20xx年上市物业服务企业数量分别达到了6家、12家、17家。从20xx年新上市物业服务企业募集资金用途来看，拟用于收并购及战略投资的资金比例占融资净额的60%-70%，这直接导致了20xx年成了物业企业的“并购大年”，年内发生70余起并购事件。
第二，依托关联公司开发、合作、布局优势，稳健扩张规模。20xx年，百强企业中有开发背景的企业数量占比近八成，这些企业的管理面积中约六成来自关联的房地产开发公司。百强企业承接或积极争取关联公司独立开发项目、合作开发项目的物业管理权。
第三，市场化拓扩充第三方物业项目。百强企业凭借高品质服务和专业化团队，积极参与市场竞标，提升第三方全委项目中标率。如，20xx年，绿城服务市场外拓项目中标率高达71%;永升生活服务近年来市场化项目中标率也保持在40%左右。
第四，抓住非住宅物业领域新机遇，大力拓宽服务边界。随着后勤服务社会化改革进一步深化,以及在政府鼓励社会资本参与公共服务领域等政策引导下，百强企业积极承接政府机关、国有企业、事业单位等相关物业管理服务，顺势切入体育场馆、交通枢纽等公共服务领域，开辟外拓新渠道，进一步加速规模扩张。
（2）疫情后CRIC(中国房产信息集团)的一项调查显示，由于健康、安全和维护要求提高，约三分之一的住宅小区考虑更换物业管理公司。而领先物业管理品牌有望获得更多现有项目的青睐。72%的业主表示品牌声誉是物业管理公司选聘决策的决定性因素。花旗集团调查也显示，三分之二家庭愿意支付更高的管理费，而一线城市愿意接受更高管理费的家庭占比高达71%。小型物业公司面临严峻的市场考验。（本段资料来源于第一太平戴维斯《中国物业管理》20xx.4.2）
2、增值服务是物业行业未来发展的重心。
增值服务主要包括面向社区生活服务的业主增值服务和与房地产产业链相关的非业主增值服务。业主增值服务包括空间运营、房屋经纪、电商服务、家政服务、家居服务、汽车服务、社区金融及养老服务等。非业主增值服务包括案场服务、工程服务及顾问咨询服务等。
由于住户需求的不断演变以及成本上涨带来的经营压力，同时得益于互联网信息技术的成熟，物业企业利用与大量消费群体关系密切的独特优势，逐渐拓展增值服务并取得了一定的成效，未来发展空间广阔。
20xx年，500强企业增值服务收入达746.94亿元，比上年同期增长30.03%，占总营业收入的xx.92%，较上年增长1.64个百分点，增值服务收入持续增加。
由于业主增值服务并没有形成固定和成熟的商业模式，行业仍处于布局摸索阶段，部分头部企业目前更重视规模的扩张。增值服务估计会在规模发展结束后迎来高速增长。
3、重视数字化智能化建设，为企业实现营业收入的提升开辟新途径，并实现企业降本增效的目的。
20xx年，有30余家百强企业智能化建设费用超千万元，大部分企业智能化建设费用投入在100-500万元之间。从20xx年新上市物业服务企业募集资金用途看，上市物业服务企业重视智能化系统和社区平台建设，拟将约10%-20%的资金用于建设社区生态，是募集资金的第二大用途（第一大用途是收并购及战略投资）。数字化智能化的运用主要体现在以下方面：
（1）物业服务企业借助O2O概念，搭建智慧社区平台及移动互联网平台（主要是APP的应用）。一方面为业主提供基础物业服务，如缴纳物业管理费、物业保修及投诉等，快速、便捷地与业主建立紧密联系，形成天然的流量入口，另一方面，通过自营、供应商合作、战略投资等多种方式拓展增值服务种类，不断拓展服务范围，优化资源利用，针对刚需和高频需求提供服务。
（2）运用数字化、智能化技术，改变管理模式，降低人工成本，提升工作效率和服务品质。基于物业管理工作中很多属于重复性较高的劳动密集型工作，技术解决方案的应用可以实现流程自动化和精简化，在提高透明度、明确责任划分的同时，还可以降低人工成本，提升工作效率和服务品质。在监控能力及运营效率提升的前提下，还可以跟踪评估项目运营的可持续性，进行针对性提升。
二、经营绩效分析及建议
（一）毛利率情况。
20xx年，500强企业平均毛利率为15.02%，百强企业平均毛利率为24.02%。部分上市公司毛利率为：中海物业xx.95%，碧桂园31.65%，雅生活36.72%，佳兆业美好29.99%，保利物业20.29%，绿城服务18%。
20xx年，XX物业毛利率为6.80%，比500强企业毛利率低8.22个百分点，也明显低于上市公司毛利率。（XX物业的毛利率6.8%，是按照20xx年的考核汇总表数据，收入调增 XS、LA的空置管理费收入247.54万元，调减空间运营收入按五五分成后的收入281.85万元；成本不含税费支出、财务费用和管理费佣金，包含固定资产折旧，和原未计入考核但实际已发生的利润和其他收入提成48.51万元。）
（二）营业收入情况。
XX物业20xx年收入4,452.40万元，较上年增长3.49%。物业服务收入2,713.23万元，占总收入的60.94%；增值服务收入732.39万元，占总收入的16.45%；停车场收入1,006.78万元，占总收入的22.61%。XX物业营业收入对比情况如下表：
1、物业服务收入分析。
（1）物业费收缴率：ch管理处的物业费收缴率偏低。
20xx年，500强企业物业费平均收缴率为94.93%，其中住宅物业费收缴率91.38%；百强企业物业费平均收缴率为93.06%，其中住宅物业费收缴率91.63%。在管住宅面积占比较高（80%以上）且有披露相关信息的上市物业服务企业平均收缴率是：碧桂园95.20%，滨江服务96.80%，建发物业95.30%，银城生活服务91.10%。
XX物业的平均收缴率为96.94%，高于500强和百强企业住宅物业费的平均收缴率，且高于上市公司的平均收缴率。XX物业六个管理处的收缴率在91.69%-99.74%之间。其中，ch管理处为91.69%，明显低于其他管理处。
XX物业各管理处物业费收缴率及物业费平均水平对比如下表：
（2）物业费单价：ch管理处的物业费单价偏低。
20xx年，500强企业物业费平均单价为3.09元/（平方米·月），其中住宅物业费单价为2.11元/（平方米·月）；百强企业物业费平均单价为3.86元/（平方米·月），其中住宅物业费单价为2.09元/（平方米·月）。根据中信证券《数据仓库系列-中国物业管理行业定价洞察》（20xx.2.10），其跟踪的深圳4758个小区中，有服务物业信息的小区4,496个，物业费平均数为2.9元/（平方米·月），中位数为2.6元/（平方米·月）。其中，20xx年至20xx年入住的小区中，物业费在2元以下小区占比20.1%，物业费在2.5元以上的小区占比67.7%，且以单价2.5元-3元/（平方米·月）的小区居多，占20xx年至20xx年入住的小区30%。详细情况见下表：
20xx年，XX物业的物业费平均单价为2.71元/（平方米·月），其中：CH管理处物业费平均单价为2.04元/（平方米·月），明显低于其他管理处，低于深圳小区物业费单价中位数2.6元/（平方米·月），且低于深圳市同期（20xx年-20xx年）入住的约79%的小区。
（3）管理建议。
XX物业改善和提升CH管理处的现场管理品质，提升业主满意度，进而提高物业费收缴率，提高物业费单价。如CH管理处物业费单价能达到深圳物业费中位数水平2.6元/（平方米·月），则每年物业费收入增加224万元。
2、增值服务收入
20xx年，500强企业增值服务收入占营业收入的比率为xx.92%，百强企业的同口径数据为23.97%。
从增值服务的具体细项来看，20xx年，百强企业更加注重对业主的线下服务,重点发力居家类增值服务。家政服务与家居服务收入大幅增长，占业主增值服务总收入比重分别为11.58%、10.48%，较上年提升了3.57个百分点、6.67个百分点。百强企业业主增值服务收入占比情况明细见下图：
20xx年，XX物业增值服务收入占营业收入的比率为39.06%，比百强企业的23.97%，高15.09个百分比。XX物业开展的增值服务中，空间运营收入占增值服务收入的62.56%，是XX物业最主要的增值服务业务，其次有案场服务和集团商铺代管服务，分别占增值服务收入的17.05%和16.00%。与百强企业相比，XX物业开展的增值服务业务类型比较单一。在百强企业，业主增值服务中的房屋经纪、电商服务和家政服务，以及非业主增值服务中的工程服务和顾问咨询服务属于占收入比重较高的主要增值服务项目，但XX物业尚未开展以上服务项目。XX物业与百强企业增值服务收入明细对比如下：
针对以上问题，管理建议如下：
第一，XX物业应尝试开展更多类型的业主增值服务。目前，XX物业的管理费收缴率良好，停车场饱和运营，要再提高管理费收入和停车场收入存在一定的难度。XX物业可以尝试开展房屋经纪、家政和家居服务，因为这些业务可以在线下开展，没有规模效应，符合XX物业的实际情况。这些业务可能在近期较快成为XX物业的收入增长点。
第二，金XX集团可尝试与XX物业合作工程设计咨询服务。一方面可以使设计的房屋更具有实用性，节约后期的物业管理成本;另一方面也有利于集团土地增值税等税费的税务筹划，降低金XX集团综合税费开支。
（三）营业成本情况。
1、人工成本。
（1）人工成本占营业收入的比率：比率略微偏高。
20xx年，500强企业人工成本占营业收入的比率为44.86%，百强企业的比率为44.90%。且百强企业中，有60.50%的项目对清洁卫生实行业务外包，43.49%的项目对绿化实行业务外包，24.92%的项目对秩序维护实行业务外包。如按XX物业的实际外包情况进行调整（即，清洁卫生和绿化实行业务外包，秩序维护不实行外包），则百强企业人工成本占营业收入的比率为42.69%。
20xx年，XX物业实际支出人工成本2,203.43万元，占营业收入的47.46%。比百强企业的42.69%，高4.77个高分点。如按百强企业的占比标准计算（CH管理处的管理费按2.6元/（平方米·月）计算，含LA、 XS的空置管理费，下同），XX物业的费用开支应为1,981.90万元，实际超支金额2xx.53万元，超支比例11.18%。人工成本支出与行业情况相比偏高。具体情况见下表：
注：1、营业收入为20xx年考核收入4452.40万元，加上 XS、LA的空置管理费247.54万元，加CH管理处管理费涨价后可多收取的管理费收入224.45万元，减空间运营收入按五五分成后调整的收入281.85万元。
2、人工成本包含工资薪金、福利费、职工教育经费、劳动保险/公积金、伙食费，不含福利费中中秋及春节的业务招待费用68.25万元，不含本部人工成本，包含已实际发但未纳入考核的其他收入和利润提成（按权责发生制）45.51万元。
（2）人均在管面积：严重低于百强和500强企业。
20xx年， 500强企业人均在管面积为5,325平方米/人，百强企业人均在管面积为6,496平方米/人。部分上市企业的人均在管面积情况如下表：
20xx年，XX物业编制人数为302人，为使XX物业的人均在管面积与500强及100企业具有可比性，按百强企业对清洁卫生、绿化及秩序维护的外包比例，来调整XX物业的编制人数，XX物业调整后的编制人数为358人（调整过程：编制人数302+清洁人数xx6.5*自有清洁人员比例(39.5%)+绿化人数36*自有绿化人员比例(56.51%)-安管人数169*外包安管人员比例(24.92%)），调整后的人均在管面积为3,548平方米/人，比500强企业的人均在管面积5,325平方米/人，少1,777平方米/人。
如按500强企业的人均在管面积标准5,325平方米/人计算，则XX物业编制人数应为239人（按百强企业对清洁卫生、绿化及秩序维护的外包比例）。如按目前XX物业的实际外包情况（即，清洁卫生和绿化实行业务外包，秩序维护不实行外包），调整后的编制人数为208人（调整过程：239人-清洁人数140*自有清洁人员比例39.5%-绿化人数32*自有绿化人员比例56.51%+安管人数169*外包安管人员比例24.92%），比编制人数302人，少94人；比20xx年3月底的实际在岗人数268人（不含前介部8人），少60人。XX物业编制人数及实际在岗人数均严重超过行业水平。
（3）薪资水平：XX物业部分员工薪酬水平偏低，薪酬结构有待改善。
根据本次走访的部分先进物业公司的结果（详见附件），XX物业维修工的平均年税前收入约66,507元，高于XHZS物业的61,552元，与RC物业的66,200基本持平，但低于ZZ物业的72,200元和HRY物业的60,000-75,800元；XX物业管家的平均年税前收入约69,590元，高于XHZS物业的52,720元和RC物业的66200元，但低于ZZ物业的72,200元和HRY物业的60,000-75,800元。XX物业的维修工和管家的薪酬在行业中属于中等偏下的水平。
目前，XX物业无工龄工资，维修岗的月度绩效发放比例一般为90%-100%，差异金额为50-80元，月度绩效的差异未明显体现员工的工作能力差异，不利于员工稳定和留住工作能力强的员工，薪酬结构有待改善。
（4）管理建议。
第一，建议XX物业尝试改变管理模式，适当运用数字化、智能化手段，提升员工工作效率，最终达到精简人员，节约人工成本的目的。
第二，建议XX物业进行行业内各岗位的工资的水平调查，调整工资水平与行业接轨，保证相关岗位员工的胜任能力。
第三，建议XX物业调整薪资结构，保证员工的稳定性，并能留住大部分工作能力较强的员工。如增加工龄工资，加大相同岗位不同员工之间月度绩效的差距。
2、清洁卫生费。
（1）相关费用占营业收入的比率：清洁卫生费超支严重。
百强企业清洁卫生费占营业收入的比率为5.68%。且百强企业中，有60.50%的项目对清洁卫生实行业务外包。因此，如百强企业对清洁卫生全部实行外包，则费用占营业收入的'比率分别为9.39%（5.68%/60.50%）。
20xx年，XX物业清洁卫生项目全部实行业务外包，费用支出728.68万元，占营业收入的比例为15.70%，比百强企业的9.39%高6.31个百分点。如按百强企业的占比标准算，XX物业的费用开支应为435.93万元，实际超支金额292.74万元，超支比例67.15%。该项费用超支非常严重。从具体管理处看，超支情况较严重的是XS管理处、LA管理处和CH管理处，超支金额分别为1xx.34万元、76.79万元和79.32万元，超支比例分别为150.22%、108.63%和47.64%。具体情况见下表：
注：营业收入为20xx年考核收入4452.40万元，加上 XS、LA的空置管理费247.54万元，加CH管理处管理费涨价后可多收取的管理费收入224.45万元，减空间运营收入按五五分成后调整的收入281.85万元。
（2）行业调查情况。
根据本次走访的先进物业公司的标准，普通住宅按建筑面积每一万平米配备一名清洁人员，单价约为3200元/人*月。如按此标准计算，XX物业需要约140名清洁人员（考虑可能存在的特殊原因，在按标准计算的127人的基础上，另增加13人），比XX物业20xx年实际人数xx6.5人，少56.5人。年支出少204.68万元（不含税），人数超支比例40.36%。该项费用超支非常严重。
（3）管理建议。
第一，XX物业应根据行业标准和项目实际情况，重新核实各项目的清洁人员编制，达到节约开支的目的。
第二，对于不同档次的项目，应建立不同的清洁服务标准和检查标准。我们发现，XS管理处清洁费人均单价为3616元，明显高于XX物业其他管理处的2700元-3080元，物业公司回复，是因为配合XS管理处后期售楼，项目需要达到更高的服务水平。但查看合同发现，约定的服务标准和检查标准与XX物业其他项目相同。建议XX物业根据不同项目的档次，建立相应的服务标准和检查标准。
第三，建议调查清洁卫生费用长期超标准的原因，并引以为戒，避免以后再次出现类似的情况。
3、绿化费。
（1）相关费用占营业收入的比率：比例基本正常。
百强企业绿化费占营业收入的比率为1.57%。且百强企业中，有43.49%的项目对绿化实行业务外包。因此，如百强企业对绿化全部实行外包，则费用占营业收入的比率为3.60%（1.57%/43.49%）。
20xx年，XX物业绿化项目全部实行业务外包，费用支出184.17万元，占营业收入的比例为3.97%，比百强企业的3.60%高0.37个百分点。如按百强企业的占比标准算，XX物业的费用开支应为167.13万元，实际超支金额17.04万元，超支比例10.20%。该项费用开支总体基本正常。从具体管理处看，超支情况较严重的是XS管理处，超支金额为32.xx万元，超支比例为103.95%。具体情况见下表：
（2）行业调查情况。
根据本次走访的先进物业公司的标准，普通住宅按绿化面积7000-8000平米配备一名清洁人员。如7000平米/人计算，XX物业需要约29名清洁人员，比XX物业20xx年实际人数36人，少7人，年支出少30.91万元（不含税，按XX物业绿化平均单价3900元计算），人数超支比例24.14%。由于20xx年的实际人数已减少到32人，因此，目前该项费用开支总体基本正常。
（3）管理建议。
XX物业应核实XS管理处绿化费用是否合理。
三、其他经营管理建议
（一）品质服务管理。
XX物业应将工作重点逐步转移到改善与提升服务品质上。鉴于目前，XX物业预算能实现盈亏平衡，实现财务上的独立生存，XX物业应将工作重点转移到品质建设上。具体措施有：
1、建议XX物业建立维修、清洁、绿化、安保和管家服务的标准化流程，明确每个相关岗位的职责,确保岗位职责的具体明确，具有可操作性。并有配套的检查和考核规范。
2、重视信息化建设，尽量用科技化手段实现品质标准化的管理。XX物业应继续完善目前已经开发完成的内部管理软件思源APP、钉钉软件，提高软件的使用率。将标准化流程固定在系统中，保证标准化流程的执行不打折扣。同时，努力实现全部工单信息化，提高工作任务的响应速度，保证服务质量。
3、在绩效考核中，降低财务指标的分值占比，增加满意度调查结果的分值占比。目前考核中，财务指标占比70%，不考核满意度调查结果。建议将财务指标占比调低到50%以下，满意度调查结果占比增加到20%以上。建议自费聘请第三方进行满意度调查，也可使用物业协会、政府部门等的调查结果作为考核依据。
4、集团相关部门应定期、独立对物业公司标准化流程的执行情况进行检查，并将检查结果反映在绩效考核中。
（二）绩效考核管理。
1、建议XX物业对考核指标进行层层分解，最终将考核指标明确、具体得分配到基层员工。
目前，集团将考核指标下达给XX物业后，XX物业会将指标分解给各管理处。但是，考核指标并未分解给本部的职能部门，也未分解给各项目的基层员工。职能部门只是按部就班的工作，并不清楚如何努力才能更有效的达成考核目标；各项目负责人也不清楚如何带领团队共同努力完成考核目标。具体建议如下：
（1）建议XX物业将考核指标先分解给各职能部门，由各职能部门再分解到项目，职能部门是该项指标的负责人。如财务指标分解给财务部门，满意度调查指标分解给品质管理部门，离职率等指标分解给行政部门。各部门对相应指标的总体完成情况负责。
（2）建议各项目将指标继续分解给基层员工。如将管理费收入指标分解给每个管理员，将加班费用分解给安管等部门，满意度调查指标分解给清洁、绿化、安管、维修等部门负责人。保证基层员工对自己的指标任务清楚明确。
2、调整绩效考核指标。
根据本次走访的先进物业公司的情况，各公司均采用关键指标考核的方法对物业公司进行绩效考核。绩效考核指标均包含财务指标（30%-40%）、满意度指标（10%-40%）和安全管理（扣分项）等。财务指标一般考核总收入、收缴率、利润等几项关键指标。XX物业的财务指标考核，具体到每一项收入（管理费收入、停车场收入、其他收入等）和支出（人工成本、水电成本、公共设施维修、其他费用等）。
由于XX物业按明细项目制定年度预算，且审批流程规定，超预算的费用项目须经集团审批，建议改变财务指标考核方式，仅考核关键财务指标，如总收入、收缴率、利润等，不考核支出的具体细项。
附件：《XX物业管家和维修工薪资对比表》
[1]500强企业的数据来源于：中物研协和上海易居房地产研究院中国房地产测评中心，《2020物业服务企业综合实力测评报告》，下同
[2]深圳市物业管理行业协会，《20xx年度深圳市物业管理统计数据分析的报告》（http://www.szpmi.org/portal/article/index/id/2455.html）
[3] 百强企业的数据来源于：中国指数研究院与中国房地产top10研究组，《20xx年中国物业服务百强企业研究报告》，下同
[4].光华物业的物业服务收入不含本部的佣金收入，停车场收入不含归属集团的月卡收入,租赁佣金收入并入多种经营服务收入。
物业经营调查报告4
为了全面了解我区连锁企业经营情况，更好的促进连锁企业的发展，现将有关调查情况报告如下：
一、基本情况
近年来，我区在各级领导和有关部门的大力支持下，连锁企业建设有了较快的发展，市场占有率显著提高，呈现出良好的发展势头。截止XX年6月底，我区规模以上连锁企业7家，其中民营企业2家，在用配送中心7个，连锁门店290个，其中直营连锁门店96个，加盟连锁门店184个。营业面积96390m2，其中直营门店面积为：87700m2，从业人员1201人，XX年度销售总额69382万元。XX年1-6月份营业额为42568万元。
二、经营存在问题
我区连锁经营起步较晚，与发达城市相比还有很大差距。随着连锁企业的发展，跟不上城市发展的需要，又面临着比较激烈的市场竞争，矛盾日益突出，具体表现在以下五个方面：
1、基础设备滞后。我区连锁企业网点建设一直缺少投入，大部分网点门面破旧，设施落后，特别是配送中心建设，配送车辆少，库房面积小，设施条件差，跟不上连锁网点发展的需要，尤其是民营连锁企业更为突出，没有固定配送中心场所，靠租赁经营，跟不上市场形势的发展，更新改造任务相当繁重。
2、经营规模小，抗风险能力低。我区连锁企业网点规模偏小，配送中心配送能力差，难以应对激烈的市场竞争，低御风险能力偏低。
3、零售商业、餐饮业、服务业连锁企业偏少。我区连锁企业主要集中在特种行业，如石油、医药等，而零售商业、餐饮业、服务业等行业偏少，不能满足城市发展的需要。
4、商业信息化水平低，不能适应现代连锁企业发展需要。随着信息社会的到来，社会布局走向分散化、小城镇化，商业也随之走向分散化、连锁化，连锁经营发挥着重要作用。随着企业分店铺越来越多，覆盖范围越来越大，必然出现管理链条的拉长和管理规模的扩大，对全区范围各分店之间的信息的主效传递、分析、处理能力提出了更高的要求。调查表明，对一个多门店，大规模，跨地区的连锁企业来说，缺乏一套有效的管理系统就意味着无法实现具有统一规范的，大量数据信息查询决策分析，也就是在经营管理的决策过程中只能盲目判断，而且无法实现规范化管理和有效控制。要实现连锁化经营与一体管理的统一，依托的就是信息技术，信息技术等新技术的应用，使单店的成功商业模式得以大量复制，企业连锁化，规模化经营才能迅速发展。我区连锁企业几乎没有信息化设施，没有实施信息化管理，不能及时了解连锁门店的'信息反馈，第一时间掌握门店经营情况，信息滞后，从而延误商机，缺乏科学化管理。
5、连锁企业布中不合理，缺乏统一规划，严重制约了连锁企业的发展。我区连锁企业在不断发展成长过程中，逐渐摸索出一套自己发展的模式，但缺乏统一规划，目标任务不够明确，布局、结构不合理，不科学，不能紧跟市场发展的需要，缺乏市场竞争力。
三、意见和建议
目前，我区连锁企业正在逐步兴起，各级各部门对连锁经营进行了积极探索，取得一定的效果，呈现出良好的发展势头。要想有一个较快发展，必须从客观上加强筹划和指导，制定总体发展战略和长远规划目标，采取相应的政策措施，促使其早日步入良性循环的轨道。现根据我区实际，提出以下五点连锁商业发展建议：
1、坚持统筹规划，合理布局的原则，把连锁商业网点建设纳入城市发展规划。
连锁商业网点建设是城市建设的重要组成部分，必须由政府根据现有网点状况以及城市建设的长期规划，进行统一规划，科学布局。连锁商业网点应主要规划在居民居住区（除特种行业外），逐步向乡村辐射。
2、坚持多种形式探索，讲求实效的原则，正确选择合理的发展模式。
实践证明，连锁企业一般都是由小到大，逐步发展壮大的。在发展规模上，既要优先发展中小型连锁企业，也要支持具备条件的单位，发展大型连锁企业。在发展类型上，要以发展正规连锁和自愿连锁为主，同时积极发展其它类型的连锁。在发展形式上，要以连锁便民店、连锁超级市场、连锁百货店、连锁专卖店、连锁快餐店以及连锁服务业为主，在零售商业、餐饮业、服务业三个方面同时推进。
3、坚持统一管理，规划化动作的原则，逐步实现商业活动标准化、专业化、集约化的先进管理体制。
在一定意义上讲，规范化是连锁企业生命力的根本所在，发展连锁经营，要研究制定连锁经营的管理办法和各类经营服务规范，使其在发展有序竞争。要按照“统一采购，统一配送，统一核算，统一管理，统一价格，统一标识”的“六统一”标准，规范连锁企业的经营服务运作。
4、坚持发展与改革相结合的原则，努力建设新型商品流通体制。
连锁经营企业是一种现代的经营方式，需要采取与其相适应的现代化手段来管理，商流、物流、信息流等。连锁企业要配备和要的计算机、电视监控等现代化办公设备，建立现代化管理网络，使之与连锁经营的规范化、现代化、科学化管理相适应。发展连锁经营与建立现代企业制度结合起来，不断地发展壮大。
5、坚持政府扶持引导与企业自我发展相结合的原则，调动社会各方力量，推动连锁商业发展。
我区连锁商业发展相对比较缓慢，政府必须采取必要的政策、措施加以扶持。在政策上，要把连锁商业网点建设列入城市基本建设计划，建设改造资金的筹集，在企业自筹的基础上，采取多种形式筹集资金，建设改造连锁商业网点，免征各项费用。连锁商业企业的地方税收可采取先征后返还的办法用于扶持连锁商业的发展。在措施上，一是要加强人才培训。通过参观、考察、专业培训等多种形式普及连锁商业知识，培养发展连锁商业管理、经营技术人才和业务骨干，提高从业人员业务素质和管理水平。同时，加强职工教育，增强服务意识，实行全面质量管理，达到服务规范化、标准化，树立连锁商业新形象。二是要抓好典型，重点突破，要下大力气抓好示范店、样板店，如国家“万村千乡”市场工程，按连锁商业的规范要求，抓好起步工作，使广大店员和消费者真正认识到连锁商业的优越性。三是要加强组织领导，成立商州区发展连锁商业领导小组，研究制定连锁商业的管理办法和各类服务规范，统一组织连锁商业发展工作，确保连锁商业健康、快速、有序发展。
物业经营调查报告5
随着市场经济的发展及人民生活水平的提高，人们的消费水平也大大的提高了。中国零售业的飞速发展，使得人们的购物心理也发生了变化。了解消费最新趋势，掌握消费者购物心理，更好地满足消费者需求，是零售企业在瞬息万变的市场竞争中立于不败之地的根本。超市作为零售业的一种典型代表，它在人们心目中已经基本确立了购物方便、价格实惠的行业形象，成为人们居家生活中的主要购买场所。可金融危机造成终端零售业不景气或衰退，市场购买力下降，这些对超市无疑也造成一定影响，该怎样改善这一情况？从消费者的消费习惯和心理特征上思考，怎样才能更好地满足顾客的需求？针对这两个问题，我们这个调查小组决定选择临潼的几家超市，用了近一个月的时间，我们走访了上海客都超市临潼分店，人人家等超市，对它们的总体情况有了一定的了解，分别对其店内消费者和经营者做问卷调查（见附录）。
一、 调查时间：
20xx年8月
二、 调查地点：
xx市各大超市
三、 调查对象：
各超市店长及消费者
四、 调查方法：
实地考察及问卷调查
五、 调查小组：
xx
六、调查小结：
（一）经营者部分
1. 规模比较：调查的几家超市中25%为 小型居民生活型超市，50%为普通综合型超市，25%为大型超市。
2.管理方式比较：100%对员工进行定期培训和考察，具备一套完整的管理制度。
3.经营策略：市场调查结果显示：
①地理位置：25%处于交通要道，25%在居民区附近，50%商业区附近。
②超市形象：50%具有人工储物部和自动储物柜，50%只有人工储物部。75%有休息长凳，25%无休息长凳（小型居民型超市）。100%店内有音响设备，有购物音乐。100%有清晰的购物区招牌。75%购物设备单一，25%有多种类的购物篮﹑购物车，方便各类消费者。
③服务：100%定期对员工进行培训和考察。75%注重责任心（小型超市和普通综合型超市），25%注重导购力（大型超市），50%注重亲和力（小型和普通综合型超市），0%注重信息素养。
④宣传：75%利用报刊式广告宣传过，25%没有（小型超市）。
4.金融危机的影响：
①营业额：50%下降（普通综合型超市），50%不变。
②下降的原因：100%认为家居生活用品和休闲娱乐用品销量下降。
③不变原因：100%认为良好的信誉使得消费者在物价上涨的时候愿意选择他们。
④采取的促销手段：100%特价商品，25%购物赠礼或抽奖（大型超市），50%提供贵宾卡会员卡来刺激消费（普通综合型超市和大型超市）。
综上所述，由于大型超市货物种类齐全，可满足广大消费者需要；小型超市贴近人民生活，经营的商品以生活必需品为主抗风险能力较强。所以，金融危机对其影响并不大。而普通综合型超市没有主要销售的产品，此时就很难均衡盈亏。对于金融危机，供给量增加需求量减少的状况，商家都选择价格为主的促销手段来吸引顾客，基础雄厚的大型超市会有购物赠礼或抽奖的辅助手段来刺激消费，为其增光不少。这里特别要提的是发放贵宾卡和会员卡的促销手段（尤其是团购），这样可以吸引固定的消费群体，这个固定的消费群体，可以成为商场生存的基本保障，也使得进货量得到有效的控制，减少库存量，增加流动资金使用量，算是不错的促销手段。
面对这样的情况，我们建议小型超市加强生活必需品的供应，适时的搞一些购物活动；普通综合型超市可以在这段时间突出粮食、油等生活必需品的买卖，注重宣传，增加固定消费群体数量；而大型超市在店员的态度上多下功夫。此外，各超市都应注意培养店员的信息素养，把握消费者心理，这会增强超市的运营效果。
（二）消费者部分
我们采用了观察法和访谈法，随机选取了各超市的消费者为被试。被试包括两个部分，第一部分是个别访谈的被试，共30人。
根据调查结果显示，有37%的对象去超市主要购买的是生活必需品，购买居家用品类的占4.3%，近58.7%的对象是会在超市购买副食。
在众多的因素中，地理位置（柱状1）占33.3%，商品多样化（柱状2）占22.2%，价格（柱状5）占17.8%。说明当消费者选择超市的时候，更注重的是地理位置和商品的种类与价格因素，交通方便，物美价廉，自由选择是消费者所希望的。在我们的调查对象当中，多数人都认为影响他们选择在附近超市购物最重要的因素是地理位置，例如xx百货超市临江分店相对于调查的对象而言，交通十分方便（位于交通要道），最后，环境卫生仅占4.4（柱状6），说明它并不是影响调查对象选择超市的.最主要因素。
根据回收资料，在个别访谈的基础上，我们发现了个别超市存在的问题。
超市经营存在的问题分析：存包、停车等不太方便；在非食品类区，尤其是化妆品区，工作人员过于热情，大大降低消费者的购买欲望，甚至让不少人选择绕道而行；收款时往往会遇到各种问题（货品价钱有偏差、柜台暂时没有零钱，找的钱有缺损等等）；有些商品的价格略高于其他超市，致使顾客对该超市的信心有所下降；比较注重卫生的食品类未严格整理；超市内的商品的摆放方面也存在很大的问题，有些商品摆放不合理，不方便他们的选购；员工素质有待加强，部分工作人员的服务态度有问题，有的冷漠以对，有的甚至轻视消费者，尤其是收银员的服务态度差和速度慢，甚至结帐时候算错；促销手段单一（未充分利用广播等资源）；保鲜食品未做好适当措施，如面包、水果等。
提高超市经营效益的对策建议：实行明码实价，价格合理；做到“服务周到”，要求员工真正地做到“顾客就是上帝”；保持良好的购物环境，管理规范；科学合理地摆放商品，更加方便顾客选购不同的商品；对于商场内播放的音乐，应在多数时间里播放产品相关信息和促销信息，其余时间应该播放一些悠扬动听的音乐，让消费者更舒畅地购物；应让广大消费者无偿地得到超市定期提供的商品信息。
总之，超市经营者应该在把握不同消费人群消费特点的基础上，更好的满足消费者的需求，使得企业能够健康、持久的发展。调查反馈的信息，揭示了一些需要引起超市经营者重视的细节。本次调查显示，顾客在超市选购商品时最看重的因素依次为：交通因素、商品多样化、价格、商品的品质、情感因素、环境卫生、服务。其中，服务居于末尾，说明这个问题是超市普遍欠缺的。超市购物的最主要特征就是自选，为顾客提供的服务是有限的。这时促销员、收银员和场内服务人员的作用就凸现出来了。在找不到商品时，或者是找不到价签或遇到技术含量较高的商品时，顾客就需要得到场内服务人员的帮助；在选购新品牌和有新功能的产品时，顾客就需要促销员的介绍。收银员是顾客消费过程的最后一个环节，它对顾客的情绪和满意度造成了相当大的影响。调查显示，收款台是顾客对超市服务最不满意的地方，收款排队等待、收银员态度不好和扫描设备问题而耽误时间是影响消费者购物情绪和满意度的主要因素。
从经营者角度看，他们无疑应该了解消费者的消费特点，对于不同性别、不同年龄、不同收入水平的消费者，在经营策略和企业管理上应该有所变化。与女性消费者相比，男性消费者具有较强理智性、自信性。他们不愿“斤斤计较”，购买商品也只是询问大概情况，对某些细节不予追究，也不喜欢花较多的时间去比较、挑选，即使买到稍有毛病的商品，只要无关大局，也不去计较。在许多情况下，购买动机的形成往往是由于外界因素的作用，如家里人的嘱咐、同事朋友的委托、工作的需要等等，动机的主动性、灵活性都比较差。而女性消费者则通常喜欢一些造型别致新颖、包装华丽、气味芬芳的商品。此外，她们还非常注重商品的外观，将外观与商品的质量、价格当成同样重要的因素来看待，因此在挑选商品时，她们会非常注重商品的色彩、式样。她们也经常受到同伴的影响，喜欢购买和他人一样的东西。
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