物业设备设施维护保养方案

时间：2024-07-02 07:58:23 方案我要投稿

立即下载

物业设备设施维护保养方案

相关推荐

　　为了确保事情或工作有效开展，我们需要事先制定方案，方案是书面计划，具有内容条理清楚、步骤清晰的特点。制定方案需要注意哪些问题呢？以下是小编精心整理的物业设备设施维护保养方案，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。

物业设备设施维护保养方案

物业设备设施维护保养方案1

　　一、物业供配电系统

　　1、专变变压器

　　1、保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘

　　2、检查接地线、绝缘瓷瓶、接线端、散热风扇、驱潮灯、温度显示仪、自动装置是否正常

　　3、测量接地电阻，摇测高、低压侧相与相、相与地的绝缘电阻并记录存档

　　4、清扫地面，检查标识、门锁，房间温度确保不超过35℃。

　　5、视运行情况调整档位和优化运行。

　　保养时间

　　6月、12月的1—5号

　　执行人

　　供电局/维修组配合跟进

　　2、专变高低压房

　　1、保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘。

　　2、对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨，并用97%酒精进行清洗。

　　3、每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护。

　　4、检查浪涌装置、直流屏、接地线、散热风扇、驱潮灯、指示灯、仪表、继电保护装置、电容器等是否正常。

　　5、检查各抽屉柜是否灵活。

　　6、测量接地电阻，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。

　　7、清扫地面，检查标识、门锁，温度确保不超过35℃

　　8、现场电路图、上墙资料完好。

　　保养时间

　　6月、12月的1—5号

　　执行人

　　供电局/维修组配合跟进

　　3 、发电机

　　1、保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，除尘，检查各开关接线接头是否过热并进行紧固

　　2、每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护；

　　3、检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录

　　4、检查蓄电池电压和电液比重

　　5、检查皮带的张紧程度

　　6、清洗机油泵及滤网、空气滤清器、机油和燃油滤清器、涡轮增压器的机油滤清器及进油管

　　7、定期更换机油和冷却水（详细查看说明书）

　　8、检查柴油箱、输油管有无渗漏

　　9、检查接地线有无松脱

　　10、检查运水烟箱运转是否正常

　　11、模拟断电测试自动起机及来电自动停机

　　12、所有选择开关打至自动状态

　　13、清扫地面，检查标识、门锁

　　14、现场电路图、上墙资料完好。

　　保养时间

　　1、4、7、10月的10—13号

　　执行人

　　专业维保公司/维修组配合跟进

　　4、层间配电房

　　1、保养前需停电、验电、挂接地线、悬挂标示牌和挂接地线

　　2、检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘

　　3、对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨，并用97%酒精进行清洗

　　4、每年一次对接触器进行拆件维护；

　　5、检查浪涌装置、接地线、指示灯、零序检测装置等是否正常

　　6、清扫地面，检查标识、门锁，温度确保不超过35℃。

　　7、测量接地电阻，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录

　　8、现场电路图完好。

　　保养时间

　　1、4、7、10月的14—25号

　　执行人

　　维修组

　　5 、风柜、水泵配电柜

　　（包括AHU、PAU、排风、车场送排风、消防送排风、生活水泵、消防水泵、冷冻冷却水泵、集水井）

　　1、保养前需停电、验电、挂接地线，除尘

　　2、检查开关接线接头是否过热并进行紧固

　　3、检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录

　　4、清扫地面，检查仪表、指示灯、按钮开关、标识、门锁。

　　5、对变频器进行除尘紧固接线

　　6、每年一次对接触器进行拆件维护

　　7、现场电路图完好。

　　保养时间

　　3、6、9、12月的1—10号

　　执行人

　　维修组

　　6 、广场喷泉配电控制系统

　　1、保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线

　　2、检查开关接线接头是否过热并进行紧固，除尘

　　3、检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录

　　4、检查标识，定期重调电脑参数，确保运作正常

　　5、每年一次对接触器进行拆件检查

　　6、现场电路图完好。

　　保养时间

　　3、6、9、12月的11—20号

　　执行人

　　维修组

　　7 、公共配电箱

　　1、保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线

　　2、检查开关接线接头是否过热并进行紧固，除尘

　　3、检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录

　　4、检查标识、门锁

　　5、每年一次对接触器、变频器进行拆件检查

　　6、现场电路图完好。

　　保养时间

　　3、6、9、12月的11—20号

　　执行人

　　维修组

　　二、物业供水系统

　　8、生活用水水池

　　1、排清池内存水用药水进行清洗和消毒

　　2、确保清洗质量，并出具符合国标的.水质检验报告。

　　保养时间

　　1、4、7、10月

　　执行人

　　专业维保公司/维修组配合跟进

　　9、广场喷泉

　　1、检查水泵喷头有无堵塞、机械配件有无磨损

　　2、停电检查电机相间、相对地绝缘并记录数据，各参数是否正常

　　3、每半年对电机轴承、传动轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝，接地线牢固

　　4、定期测试，保证功能正常。

　　保养时间

　　1、4、7、10月的25—30号

　　执行人

　　维修组

　　10、生活消防水泵房

　　1、保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线

　　2、摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据

　　3、各类电机轴承加润滑油，运行5000—7000小时更换轴承（必要时可提前更换）；

　　4、拧紧电机固定螺丝

　　5、检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常，地面卫生打扫

　　6、现场电路图完好，温度确保不超过35℃

　　7、每月至少一次对消防泵、喷淋泵起动运行，运行时需打开泄压阀，并密切留意压力表。

　　8、检查标识是否完好清晰

　　9、检查缓闭式液位控制器是否正常。

　　保养时间

　　1、4、7、10月的25—30号

　　执行人

　　维修组

　　11、市政给水管

　　1、检查各阀门驳接法兰是否渗漏

　　2、阀门、压力表是否正常，每季度对阀门螺杆加润滑油

　　3、每二年除锈刷漆翻新。

　　4、清洗Y隔。

　　保养时间

　　1、4、7、10月的30号

　　执行人

　　维修组

　　12、各层给水管

　　1、检查各阀门驳接法兰是否渗漏，压力表、水表是否正常

　　2、检查标识是否完好清晰，每季度对阀门螺杆加润滑油

　　3、每二年除锈刷漆翻新（不锈钢除外）。

　　4、清洗Y隔。

　　保养时间

　　2、5、8、11月的1—5号

　　执行人

　　维修组

　　三、物业排水系统

　　13、隔油池

　　1、每日清理隔渣油脂等残留物

　　2、每月至少一次全面清理隔油池

　　3、每日至少二次投放药物

　　4、废水主排放口检测水样并提交化验报告

　　5、各隔油系统维护。

　　执行人

　　专业维保公司/维修组配合跟进

　　14、污粪池（井）

　　1、每半年彻底清理抽排一次

　　2、确保不满溢、不板结、不堵塞。

　　保养时间

　　1、7月

　　执行人

　　专业维保公司/维修组配合跟进

　　15、污水、雨水、粪管

　　1、检查各阀门驳接法兰是否渗漏，卡箍是否松脱

　　2、检查标识是否清晰

　　3、每二年除锈刷漆翻新（不锈钢、PVC管除外）

　　4、定期检查雨水、污水井、天台和首层路面水沟、地漏囗是否积水，面盖是否完好，并定期清除杂物和污泥（遇雨水季节需增加巡检次数）。

　　保养时间

　　2、5、8、11月的6—10号

　　执行人

　　维修组

　　16、集水井

　　1、定期检查是否积水，并定期清除杂物和污泥、沙石，（遇雨水季节需增加巡检次数）

　　2、检查液位浮子、手自动状态是否正常

　　3、检查连接管有无松动，标识是否清晰

　　4、每半年将止回阀解体维修。

　　保养时间

　　2、5、8、11月的11—15号

　　执行人

　　维修组、清洁部

　　四、物业空调系统

　　17、空调主机

　　1、定期表面除尘

　　2、检查保温层有无翻松

　　3、主机机体上各驳接口有无渗漏油、水

　　4、检查开关接线接头是否过热并紧固

　　5、检查接地线是否牢固

　　6、停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录

　　7、检查各参数是否在允许范围内

　　8、每年对主机冷凝器进行通炮，每二年至少对蒸发器进行一次通炮，（当小温差大于3时需进行通炮）。

　　执行人

　　专业空调公司/维修组配合跟进

　　18、冷冻泵

　　1、定期表面除尘

　　2、检查保温层有无翻松

　　3、检查开关接线接头是否过热并紧固

　　4、检查接地线是否牢固

　　5、停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录

　　6、检查各参数（运行电流、电压）是否在允许范围内，电流为额定值内，电压为额定值的±5%。

　　7、每月对电机水泵轴承加润滑油，运行5000—7000小时更换轴承（必要时可提前更换）；

　　8、拧紧电机固定螺丝

　　9、检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常

　　10、配电柜现场电路图完好

　　11、检查标识是否清晰

　　12、每年一次更换水系统。

　　13、清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。

　　保养时间

　　3、6、9、12月的21—25号

　　执行人

　　维修组

　　19、冷却泵

　　1、定期表面除尘

　　2、检查开关接线接头是否过热并紧固

　　3、检查接地线是否牢固

　　4、停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录

　　5、检查各参数（运行电流、电压）是否在允许范围内

　　6、每月对电机轴承加润滑油，运行5000—7000小时更换轴承（必要时可提前更换）；

　　7、拧紧电机固定螺丝

　　8、检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常

　　9、检查标识是否完好清晰

　　10、配电柜现场电路图完好。

　　11、清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。

　　保养时间

　　3、6、9、12月的25—30号

　　执行人

　　维修组

　　20、冷却塔

　　1、定期检查电机开关接线接头是否过热

　　2、检查接地线是否牢固

　　3、停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录

　　4、检查各参数（运行电流、电压）是否在允许范围内，电流为额定值内，电压为额定值的±5%。

　　5、每月对电机轴承加润滑油，运行5000—7000小时更换轴承（必要时可提前更换）；

　　6、拧紧电机固定螺丝

　　7、检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表、浮球阀是否正常

　　8、每周一次吸泥并进行水处理

　　9、每半月检查电机皮带（必要时调整）

　　10、每月至少一次清洗冷却塔和填料

　　11、每季对风轮除尘

　　12、每年一次更换水系统

　　13、清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。

　　14、检查标识是否完好清晰。

　　15、清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。

　　执行人

　　专业空调冷却水维保公司/维修组配合跟进

　　21、盘管风机

　　1、摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据

　　2、每半年对电机轴承加润滑油，运行5000—7000小时更换轴承（必要时可提前更换）；

　　3、拧紧电机固定螺丝

　　4、检查各水、风阀门、驳接法兰是否渗漏、异常

　　5、冷凝排水管和风管保温层有无翻松

　　6、排水是否顺畅

　　7、每月疏通排水管和清洗风滤网

　　8、每季用0、6—0、8MPa水压冲洗翅片

　　9、每年更换风滤网（必要时提前更换）

　　10、地面卫生打扫

　　11、检查标识是否完好清晰。

　　保养时间

　　3、6、9、12月的25—30号

　　执行人

　　专业空调维保公司/维修组配合跟进

　　22、 AHU、送（新）风、排风机

　　1、摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据

　　2、每半年对电机轴承加润滑油，运行5000—7000小时更换轴承（必要时可提前更换）；

　　3、每月检查电机皮带张紧度（从静止位置能压下2cm为正确）

　　4、拧紧电机固定螺丝

　　5、检查各水、风阀门、驳接法兰是否渗漏、异常

　　6、保温层有无翻松，传感器、压力表是否正常，冷凝排水是否顺畅

　　7、每月清洗风滤网

　　8、每季用0、6—0、8MPa水压冲洗翅片

　　9、每半年对风阀的转动部分加注润滑油

　　10、每年更换风滤网

　　11、地面卫生打扫

　　12、检查标识是否完好清晰。

　　保养时间

　　3、6、9、12月的25—30号

　　执行人

　　专业空调维保公司/维修组配合跟进

　　五、物业消防系统

　　23、主机

　　1、停电除尘

　　2、检查内部线路，紧固接线

　　3、定期检查主机各功能是否正常（每季度至少一次进行联动试验）

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　24、水管

　　1、每二年对金属部分进行除锈刷漆翻新（不锈钢除外）

　　2、检查各阀门驳接法兰是否渗漏

　　3、压力表、水表、标识是否正常。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　25、消火栓

　　1、每二年对金属部分进行除锈刷漆翻新（不锈钢除外）

　　2、检查各阀门驳接法兰是否渗漏。

　　3、配套设施是否完好，标识是否清澈。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　26、防火卷帘

　　1、手动试验上升、下降灵活

　　2、检查电机相间、相对地绝缘并记录数据

　　3、电机轴承、传动齿轮加润滑油，拧紧电机固定螺丝

　　4、每季度定期测试联动，保证功能正常。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　27、喷淋

　　1、检查各阀门驳接法兰是否渗漏

　　2、阀门杆加润滑油

　　3、喷淋头定期抹尘。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　28、烟感、温感

　　1、每年由有资质的专业公司进行彻底清沽（电路、感应器）

　　2、定期测试联动，保证功能正常。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　29、消防、送风、排风排烟机

　　1、对配电柜进行除尘

　　2、检查开关接线接头是否过热并进行紧固，仪表、指示灯、按钮是否正常

　　3、摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据

　　4、每半年对电机轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝，地面卫生打扫。

　　5、检查各风阀门是否处于正常状态（排烟平时关闭，火警状态开启，防火阀70℃或270℃关闭）

　　6、每半年对风阀的转动部分加注润滑油

　　7、定期测试联动，保证功能正常。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　30、破玻

　　1、检查接线有无松动，胶片有无破损

　　2、定期测试联动，保证功能正常。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　31、对讲

　　1、检查接线有无松动，音量能满足要求

　　2、定期测试联动，保证功能正常。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　32、警报器

　　1、检查接线有无松动，音量能满足要求

　　2、定期测试联动，保证功能正常。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　33、湿式报警阀

　　1、检查各阀门驳接法兰是否渗漏

　　2、传感器、压力表是否正常

　　3、定期测试联动，保证功能正常。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　34、消防、喷淋及相关恒压水泵

　　1、手动试验水泵检查机械、各参数是否正常

　　2、停电检查电机相间、相对地绝缘并记录数据

　　3、每半年对电机轴承、传动轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝

　　4、定期测试联动，保证功能正常。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　35、安全通道

　　1、防火门定期检查闭门器是否正常

　　2、门体有无破损

　　3、门铰转轴加润滑油。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　36、安全出口、应急灯（包括地下室）

　　1、定期充放电测试，保证功能正常。

　　2、每次放电不小于30分钟。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　六、物业安防监控系统

　　37、摄像头、录像机

　　1、录像机除尘，检查各功能是否正常

　　2、每半年由有资质的专业公司对摄像头进行彻底清洁抹尘

　　3、定期测试，保证功能正常。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　七、物业BA系统

　　38、电脑主机、DDC控制器、模块

　　1、每半年除尘，紧固接线

　　2、检查各功能是否正常，保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业公司、维修组

　　八、物业车道闸系统

　　39、收费系统

　　1、除尘，检查内部线路，紧固接线

　　2、定期测试，保证功能正常。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业维保公司/维修组

　　九、物业电梯系统

　　40、机房

　　1、电源箱除尘

　　2、检查开关接线接头是否过热并进行紧固

　　3、检查接地线

　　4、摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录

　　5、清扫地面，温度确保不超过35℃

　　6、检查标识、门锁

　　执行人

　　专业电梯公司/维修组配合跟进

　　41、轿厢

　　1、定期检查按键，显示器，平层功能是否正常

　　2、检查五方通话系统是否达到通话标准

　　3、检查门缝门坑、门感应是否正常

　　4、检查照明、空调及标识是否正常。

　　执行人

　　专业电梯公司/维修组配合跟进

　　十、物业楼宇土木建筑、公共设施

　　42、楼体

　　1、检查屋面层、女儿墙、隔热层、防水层是否完好、无裂纹，如有裂纹应及时修补

　　2、每年测量沉降、防雷接地电阻是否正常范围内。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　维修组

　　43、公共广场、园林

　　1、检查排水沟无杂物，无积水，沟盖完整

　　2、检查灯杆牢固度，无生锈，电线无外露

　　3、木地台木质结构完整，无毛刺，每二年对木质进行刷光漆翻新

　　4、绿化水龙头渗漏无

　　5、路面地砖是否松脱

　　6、井盖标识是否清晰，金属边框有无弯边。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　维修组

　　44、大堂

　　1、检查玻璃门无变形，无松动，活动自如，金属边无松脱

　　2、每月对地弹簧、转动部件加润滑油；

　　3、装饰材料（地砖、地脚线、不锈钢镜、墙面砖、天花扇灰）是否松动、脱落。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　维修组

　　45、玻璃幕墙

　　1、检查有无裂纹，活动窗螺丝无松脱、缺失，活动自如

　　2、每季对活动部件加润滑油；

　　3、检查粘合胶有无老化、脱胶现象

　　4、每年测量防雷接地电阻是否正常范围内。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　维修组

　　46、各层防火门

　　1、插锁无失效，固定是否牢固

　　2、闭门器是否正常（拉力适中，15秒内能缓慢完全关闭，不发出大响声）

　　3、门与门框有无摩擦

　　4、每月对门铰、插锁进行加固、润滑

　　5、门锁手动开启把手应设在里间（火警状态能迅速向楼梯方向逃生）

　　6、每三至五年对防火门进行刷防火漆翻新。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　维修组

　　47、地下层

　　1、检查墙壁、建筑顶、地面有无渗水

　　2、地坪漆有无离底、脱落，标志线有无褪色

　　3、每半年对人防门的转动机构加润滑油

　　4、每三至五年对墙壁进行刷墙面漆翻新。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　维修组

　　48、消防楼梯

　　1、每季度检查扶手拦杆有无松动

　　2、每三至五年对拦杆和墙壁进行油漆翻新（栏杆除锈油漆，墙壁补灰、打磨、刷墙面漆）。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　维修组

　　49、升降车

　　1、对配电柜进行除尘

　　2、检查开关接线接头是否过热并进行紧固，仪表、指示灯、按钮是否正常

　　3、摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据

　　4、每半年对转动部分、电机轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝

　　5、检查各部件的牢固性

　　6、每年需进行特种设备年检，确保性能正常安全

　　7、定期测试，保证功能正常。

　　8、每二年对金属部分进行除锈油漆翻新。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　维修组

物业设备设施维护保养方案2

　　1、为了做好监控设备的维护工作，门房保安负责日常对监控系统的监测、维护、管理，承担起设备的维护服务工作，以保障监控系统的长期、可靠、有效地运行。

　　2、在对监控系统设备进行维护过程中，应对一些情况加以防范，尽可能使设备的运行正常，对于监控系统的各种采集设备来说，由于设备直接置于有灰尘的环境中，对设备的运行会产生直接的`影响，需要重点做好防潮、防尘、防腐的维护工作。

　　3、每季度一次设备的除尘、清理，扫净监控设备显露的尘土，对摄像机、防护罩等部件要卸下彻底吹风除尘，之后用无水酒精棉将各个镜头擦干净，调整清晰度，防止由于机器运转、静电等因素将尘土吸入监控设备机体内，确保机器正常运行。同时检查监控机房通风、散热、净尘、供电等设施。室外温度应在—20 ℃～+60℃，相对湿度应在10%～100%；室内温度应控制在+5℃～+35℃，相对湿度应控制在10%～80%，留给机房监控设备一个良好的运行环境。

　　4、根据监控系统各部份设备的使用说明，每月检测其各项技术参数及监控系统传输线路质量，处理故障隐患，协助监控中心设定使用级别等各种数据，确保各部份设备各项功能良好，能够正常运行。

　　5、对容易老化的监控设备部件每月一次进行全面检查，一旦发现老化现象应及时更换、维修，如视频头等。

　　6、对易吸尘部份每季度定期清理一次，如监视器暴露在空气中，由于屏幕的静电作用，会有许多灰尘被吸附在监视器表面，影响画面的清晰度，要定期擦拭监视器，校对监视器的颜色及亮度。

　　7、对长时间工作的监控设备每月定期维护一次，如硬盘录像机长时间工作会产生较多的热量，一旦其电风扇有故障，会影响排热，以免硬盘录像机工作不正常。

　　8、对监控系统及设备的运行情况进行监控，分析运行情况，及时发现并排除故障。如：网络设备、服务器系统、监控终端及各种终端外设。桌面系统的运行检查，网络及桌面系统的病毒防御。

　　9、每月定期对监控系统和设备进行优化。

　　10、以上工作必须形成工作记录表格备双方签字确认方为完成以上工作。

　　11、提供每月一次的定期信息服务：每月第一个工作日，将上月抢修、维修、维护、保养记录表以电子文档的形式报送部门负责人审核。

物业设备设施维护保养方案3

　　住宅小区游泳池设备的运行、操作和保养规程

　　一、目的

　　保证泳池水处理设备的正确操作，满足水质要求，确保泳池设备处于完好状态。

　　二、职责

　　1、泳池卫生工负责泳池卫生的清洁。

　　2、机电人员负责设备的操作及维修保养，并负责检测水质。

　　三、工作程序：

　　A、泳池循环水处理成套设备的运行、操作和保养（适用于龙珠、金禧泳池）。

　　1、循环水处理程序：

　　（1）游泳池内的水通过循环水泵和管道，经过毛发聚集器，毛发、纸屑、杂物等被截留在滤筒中；

　　（2）水流在循环水泵前加入混凝剂，在循环水泵内充分混合后进入过滤罐，含在液体中的微悬浮物被过滤罐截留，使水净化；

　　（3）净化后的水在回到游泳池前，加氯消毒，杀死病原微生物。

　　2、循环水处理流程：见附图

　　说明：

　　（1）正常水循环阀门操作。1#、3#阀半开，2#、4#阀关闭，调整1#、3#阀门，罐前1#阀管道水压约1.2kg/cm2，罐后3#阀管道水压约0.9kg/cm2；根据水质情况，启动运行1台或2台循环泵。

　　2、过滤罐反冲洗操作：2#、4#阀打开；1#、3#阀关闭，根据水质情况，不定期对过滤器进行反冲洗，启动两台循环泵，对每个过滤罐进行反冲洗。直至罐出水纯清无浑浊物为止。每个罐反冲洗时间约5分钟。

　　3、加药操作。在循环泵进水前端通过投药泵加入，如混凝剂、PH值调整剂，除藻剂。

　　（1）混凝剂。加快池水中微小颗粒的絮凝，提高过滤效果，采用碱式氯化铝，如发现水质浑浊，应加碱式氯化铝溶液，投加量为5~10mg/l，配制药液浓度为5~10%。

　　（2）PH值调整剂。目的是保持池水中的PH值在标准规定的6。5~8。5范围内，PH调整剂采用纯碱或碳酸盐，投放量为3~5mg/l。

　　（3）除藻剂。为防止和消除池水中的藻类和浮游生物，增加池水的透明度，除藻剂采用硫酸铜，投加量不大于1mg/l。

　　4、清毒剂的'操作。对过滤后的水进行消毒处理，用次氯酸钠作为消毒剂，将次氯酸钠经过滤罐后管道用投药泵加入。

　　5、检测PH值和含氯量，并做好记录。

　　6、设备的保养。

　　（1）循环水泵在运行过程中，如发现噪音异常或温升提高，应立即停机检查。

　　（2）毛发聚集器视水质情况拆盖清洁，一般半个月1次；吸污泵前端过滤器当出水受阻时，即应拆盖清洁。

　　（3）循环泵房卫生每周清洁一次。

　　（4）循环泵、过滤罐、电控柜、管道每月清洁一次。

　　（5）集水井潜水泵及控制器每月检查一次。控制器应置于自动位。

　　龙珠循环泵房雨季时，应经常检查潜水泵运行情况。

　　（6）循环水泵、管道、阀门、过滤罐、电控柜每年进行一次全面检查保养。

　　B、戴思乐泳池过滤系统的运行、操作和保养（适用于xx花园）

　　1、前期启动

　　（1）检查控制器各开关、水底灯、变压器等电气部分是否完好；

　　（2）泳池全面清洁后，水位加至过滤器进水口的3/4处；

　　（3）检查过滤袋及预滤网篮；

　　（4）合上控制器漏电开关，按下漏电试验按钮，开关应跳闸。

　　2、控制器操作

　　（1）将保险管放入座内，并合上；

　　（2）将漏电空气开关合上；

　　（3）将过滤循环方式置于"MANUAL"（手动）位或"AUTO"（自动）位，当置于"AUTO"位时须先设定定时器ON或OFF时间段；

　　（4）将灯开关打至"ON"位，过滤器水底灯应亮。

　　3、戴思乐过滤系统的使用

　　（1）过滤袋清洗，根据水质情况，当过滤系统出水受阻时，应及时清洗滤袋，将两固定环圈取下，滤袋翻面，用高压水流冲洗，再重新装回。

　　（2）泳池底吸盘除污

　　①过滤器出水管口引接一条排水软管，关闭左侧出水管阀；

　　②将滤袋取出，把中空塑盘置于预滤网篮上；

　　③启动循环泵，将吸盘软管充水后，迅速插入中空塑盘中，并将水排至池外排水沟；

　　④移动吸盘操作杆，将沉淀在池底的污物抽掉。

　　（3）消毒。用次氯酸钠或持久氯片作为消毒剂。当使用持久氯片时，每个循环过滤器预滤篮放2块200g的持久氯片，约4天添加一次。

　　（4）加药。碱式氯化铝、PH值调整剂及硫酸铜的使用，根据水质情况选用。

　　（5）检测PH值及含氯量并做好记录。

　　4、设备的保养

　　（1）控制器漏电试验按钮每月试验一次，漏电开关应跳闸；

　　（2）循环泵及管道的运行情况，在泳池使用时，每月检查一次；

　　（3）各扶手紧固螺丝，过滤器出水调节阀门，每月检查一次；

　　（4）各电气接线盒、水底灯、变压器、控制器等电气部分每年全面检查保养一次。

　　5、相应记录

　　（1）泳池设施运行检查记录；

　　（2）设备维修记录表；

　　编制审核

　　批准生效日期