物业小区管理方案汇编15篇
为了确保事情或工作扎实开展，时常需要预先制定方案，方案可以对一个行动明确一个大概的方向。那么优秀的方案是什么样的呢？下面是小编精心整理的物业小区管理方案，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。
物业小区管理方案1
为进一步提高物业管理服务质量和效率，在短时间内解决业主的投诉，同时全面提高员工职业道德水平和工作责任意识，也为了提高业主的满意度，最终满足业主高标准、高质量的健康生活需求，在客户服务管理工作上推行"礼宾助理"服务。
（一）"礼宾助理"服务实施细则
1、分别于住宅大堂设"礼宾助理"，24小时接受咨询和服务
2、为更好地宣传秘书管家服务，方便业户与助理取得联系，将特定专职"助理"的相片、个人特长、服务电话等助理资料镶嵌在每一幢住宅公区内，并印制助理名片派发业户。
3、每位助理必须了解其服务的家庭状况，如家庭成员、家庭背景、工作行业、生活习惯、饮食偏爱、娱乐及运动爱好、身体情况、商务要求等以便随时满足各服务对象的需求。
4、"助理"定期向业户通报社区最新讯息，向住户讲解物业相关法规政策；企业新闻及相关政策、制度改革最新动态；社区生活诸如：天气预报、健康信息和安全常识等最新服务信息。
5、"助理"倾情奉献秘书管家服务，不仅提供购物、订餐、购票、商务、家居、代召出租车等日常服务，更是您商务与生活的贴心顾问。
6、礼宾助理"出现以下情况要承担过失责任，过失者视情节轻重给予口头、书面警告并相应扣减当月奖金或辞退；
（1）对自己职责范围内或自己可以即行处理的`事情不予理睬或拖沓、推诿者；
（2）自己无法解决的投诉不及时向上级汇报者；
（3）有证据显示带有情绪或缺乏诚意地去处理投诉，令投诉人不满意者。
（二）工作时间标准：
1、业主投诉处理的工作时限：
（1）服务人员服务态度方面的投诉处理时限：情节一般的，不超过半天；情节严重，不超过2天；
（2）工程维修方面的投诉处理时限：
水浸、停电、停水、马桶堵塞等，及时处理，维修人员到现场时间不超过10分钟；换灯泡、换门锁、更换小部件等简易维修项目，不超过半天；
其他维修，按与业主约定时限内完成，一般不能超过7个工作日；
（3）小区公共部分维修方面的投诉处理时限
明显影响业主生活起居，如：影响业主休息的公共设备噪音、沙井盖丢失、污水溢流、路面或地面积水、天面排水口堵塞等可能危及业主人身或财产安全的，及时处理，处理人员到现场时间不得超过10分钟；
其他公共部分维修，不得超过3个工作日；
（4）对其他业主行为的投诉，如邻居装修发出异味或过大噪音、休息时间邻居活动发出过大噪音等，物业助理在15分钟内到达被投诉业主家中并进行处理。
（5）其他投诉的处理时限视具体情况而决定，到达处理时间不超过8小时。
2、业主咨询回复工作时限：
（1）关于小区一般情况，不涉及管理中心内部情况，不能马上回复的，不超过30分钟。
（2）关于各项物业收费项目和标准，要求马上回复，无统一标准，需要确定的，征得业主同意，在30分钟内派人到现场确定收费，回复业主。
（3）关于管理中心以外的服务项目和收费标准的咨询，一般要求马上回复，确实无法落实，不超过30分钟回复对方。
（4）关于其它部门的办事程序、收费情况的咨询，马上答复或与业主约定时限内回复，但原则上不得超过2个工作日。
（三）工作质量要求
1、业主投诉处理和咨询回复工作时限除经管理中心经理特别同意，任何人员不得超过规定的时限；
2、物业分管业主投诉/咨询回复工作的主任每月抽样回访，回访率不得低于50%（重大投诉回访率达100%），每月业主满意率要达到90%以上。
物业小区管理方案2
一、综合管理
1、依据有关规定,与业主委员会签订规范的物业服务合同，各方权利义务明确。
2、从业人员按照有关规定取得相应的专业培训合格证书。
3、物业服务方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
4、服务人员佩戴标志，服务主动、细致、周到，用语文明。
5、在物业服务部悬挂物业企业资质证书复印件、物业服务部经理照片，公示物业服务标准、收费依据、收费标准。
6、在公共区域显著位置公示24小时报修电话，有服务人员接待住户，8：30-12：00、13：00-17：00受理住户的咨询和投诉，水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场，由专业机构负责的，发现问题应及时通知有关机构，有报修、维修记录。
7、涉及住户正常生活的物业服务重要事项，在小区主要出入口、各楼单元门张贴通知，履行告知义务。
8、每年第四季度对房屋共用部位及共用设施设备进行一次安全检查，根据检查情况制定下一年度维修和服务计划，并按规定组织实施。
9、对区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规的行为，及时劝阻，报告主管部门，也可依据管理规约等约定提起诉讼。
10、建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能立即实施。
11、冬季、雨季、汛前以及重大节假日前进行安全检查。
12、设置意见箱，每年集中进行一次公开的物业服务意见征集，并将提出的意见与解决情况公示。
13、公布公共服务的收支情况。
14、小区内显著位置设立公共信息栏，配合街（乡）、社区进行公益性宣传。
二、房屋维修养护
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，有检修记录和保养记录。
2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况。如需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定组织实施。
3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、定期巡视房屋共用部位的楼地面、墙面、顶棚等，发现破损及时修补。
5、按照有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。
6、保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。
7、对危及房屋结构安全的行为及时告知和劝阻，对拒不改正的，要报告行政主管部门。
8、按照有关规定使用、管理人防工程和普通地下室。
三、共用设施设备运行及维修养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，共用设施设备保持正常运行和使用。
2、建立共用设施设备清册档案（设备台帐），有设施设备的运行、检查、保养、维修记录。
3、制定并执行设施设备操作规程及保养规范。
4、对共用设施设备适时组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定组织实施。
5、属于特种设备的，按照有关规定，进行运行、养护、维修和定期检验检测。
6、设备房保持整洁，无鼠害现象。
7、庭院灯、楼道灯损坏及时修复。
8、公共区域内的雨水、污水管道每半年检查、疏通1次；雨水、污水井每半年检查、清掏1次；雨水、污水管道发生堵塞应及时疏通；化粪池清掏每年1次，每季度检查1次，防止外溢（由专业机构负责的除外，但发现问题应及时通知有关部门）。
9、有可能危及人身安全的设施设备有警示标志和防范措施。
四、电梯服务
1、无人值守电梯，主梯24小时不间断运行。
2、在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话。
3、高峰梯在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00与主梯同时运行。
4、电梯出现故障时，电梯报修后维修人员应在20分钟到达现场。主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行。
5、电梯出现事故，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，并报告有关部门。委托其他单位提供电梯维保等服务，与受托单位签订书面协议，明确并监督受托单位落实责任。
五、消防服务
1、有消防管理制度。
2、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护，并有记录。
3、消防设施设备能正常运行，可随时启用；消防通道畅通。
4、每年进行1次消防训练，相关人员掌握消防基本知识和技能。
5、发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。
6、设有消防箱，备存紧急消防物资；监控中心，24小时有专人值守。
六、二次供水管理
1、二次供水设施设备正常运行。
2、水箱按要求使用紫外线消毒灯（器），并按规定清洗消毒、水质化验，取得卫生许可证，水质符合国家生活饮用水卫生标准，水箱盖上锁，钥匙有专人保管。
3、操作人员应取得生活饮用水健康体检合格证。
七、协助维护秩序
1、看护小区共用部位和共用设施设备。
2、有可能危及人身安全处设有警示标志。
3、封闭的小区，主要出入口有专人24小时执勤。
4、夜间（22：00-6：00）对服务范围内重点部位、道路进行1次防范检查和巡视，巡查人数为2人，做好记录。
八、清洁服务
1、小区内生活垃圾封闭式管理，设有垃圾收集箱，生活垃圾每天清运1次。
2、小区公共清洁区域每日清扫1次。
3、保持电梯轿箱清洁卫生。
4、按照有关规定对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。
5、在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
6、发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强宣传。
九、绿化养护
1、绿化基本充分，无明显裸露土地。
2、树木生长基本正常，无死树和明显枯枝死杈；在正常条件下，无严重黄叶、焦叶、卷叶；被啃咬的叶片最严重的'每株在20%以下；有蛀干害虫的株数在10%以下；树木缺株在6%以下；树木无明显的钉栓、捆绑现象。
3、绿篱生长造型基本正常，叶色基本正常，无明显的死株和枯死枝，有虫株率在20%以下；草坪宿根花卉生长基本正常，草坪斑秃和宿根花卉缺株不明显，基本无明显的草荒。
4、绿地基本整洁，无明显的堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施无明显的破损，无较严重人为破坏；无绿化生产垃圾。
十、停车服务
1、有机动车、非机动车停（存）车管理制度。
2、引导进出小区车辆有序通行。
3、主要道路及停车场有交通标志。
4、小区内的机动车辆凭证出入，临时进入小区的机动车辆进行登记。
5、机动车停放有序，24小时有专人巡视。
6、定期存放的，应签订停车服务协议，明确双方的权利义务。
7、地下停车场照明、给排水、通风等系统正常运行，各类指示标识清晰。
8、交通设施（道闸、挡车器材、交通标识）能正常使用。
注：4-8条是机动车收费停放服务应达到的要求。
十一、装饰装修服务
1、按照有关规定和《临时管理规约》约定，建立住宅装饰装修服务制度。
2、受理业主或使用人的装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订装修服务协议，告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。
3、装修期间，每天巡查1次装修施工现场，有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及违规拆改共用管线、消防设施等行为，及时劝阻，对拒不改正的应报告主管部门。
4、装修结束后，应进行检查。对违反装修服务协议的当事人应按照约定处理，问题严重的应报告主管部门。
5、指定装修垃圾存放点并设有围挡，装修垃圾及时集中清运、不得外溢。
物业小区管理方案3
一、工作现况
20xx年办事处委托我们利合物业公司对20xx年改造的老旧小区和20xx年以前改造的小区按照上述文件要求，实施专业化得物业管理，利合物业公司重点对医药公司家属院、新华小区实施了物业管理，对这两个小区实施物业管理和过程中新华路办事处物业管理办公室以及我们利合物业管理公司联合对以上小区张贴了入住公告，我们公司还张贴了《至小区业主的一封公开信》，并做了详细的入户调查，把三级服务内容标准、服务承诺、办事处考核物业公司的内容，以及收费许可证都传递到了业主当中。并且根据业主意愿让同意入住的业主给予签字，统计了业主的详细姓名、联系方式、车辆信息、建筑面积，这些内容形成了小区业主的初步档案资料。目前医药公司物业管理已经初步成效，收费工作正在进行。新华小区11月1日我公司正式入住管理，各项服务已经到位，准备在20xx年12月1日收费。庆安小区我们正在做入户调查，但是物业管理入住的各项办公用品、设备已经准备到位。准备20xx年元月1日正式纳入管理。
二、老旧小区的特点及老旧小区改造和实施物业管理中发现的问题
老旧小区有四个明显的特点
1、老，这些小区大都建在20xx年以前，有的甚至是上世纪末、本世纪初建设的小区，基础设施薄弱，公共设施毁坏严重，无人管理，有的曾经有人管理但是由于没有健全的机构引导及管理而失败。
2、小、大多数只有一百多位业主，建筑面积10000平方左右，规划不合理，有的是分两期建设一个小区中有不同的开发商，有的还是公有住房、小产权房，不能办房产证，大多数没有门岗房，没有公用绿地或绿地太小，没有健身器材。
3、规划不合理，人员混杂，缴费意识淡薄。强烈要求政府改造并实施物业管理的业主和无所谓不需要管理的业主形成鲜明对比。利合物业对上述实施物业管理的两个小区进行的初步调查，调查显示结果，收费工作中缴费积极的业主和找各种理由不缴费的业主形成了鲜明的对比。小区与小区物业联系紧密，各自又成独立的单元，很容易进行物业的从新规划和定义。
4、违建建筑很多，由于多年没有管理，违建建筑见缝插针，影响小区的'形象，很多业主要求物业公司拆除违章建筑。
三改造和实施物业管理中发现的问题
1、改造不彻底造成实施物业管理的成本增加。以医药公司为例，改造中小区的主通道有8平方的路面没有整修，利合物业入住以后，拿自己的钱给予了整修，改造后由于没有专门的监督机构，留下了很多建筑垃圾，物业公司不得不花1000元专门处理这些垃圾。小区没有划停车位，物业公司不得不花钱专门划停车位线这些都增加了物业管理公司的成本。前期改造中由于没有物业公司的参与改造的某些项目很很不彻底，如
2、由于长时间没有实施物业管理，小区业主交费意识淡薄，物业费收缴率只有百分之五十左右。有的法律模糊，缴费只愿意按照使用面积而不是按照法律规定的建筑面积交费。
3、改造速度过急，没有物业公司参与规划，有些改造项目不适合以后实施物业管理。
4、改造是一个系统工程，并不是一个部门能完成的，需要多部门来配合，如老小区门岗房的问题，有的开发商当初为了售房，建立了后勤式的物业，当售房完毕的时候，物业不能维持，开发商撤离了物业，开发商就把门岗房收回来用于出租，按照《条例》、《物权法》的规定这些应当是小区当中的公共用房。这些门岗房以及物业用房追回必须要有建设局或规划局的配合。有的小区当中没有门岗房，建设门岗房需要规划部门审批，这也是在新政【20xx】20号文件中的内容。
5、改造老旧小区及实行物业管理，必须同拆除私搭乱建相结合，有的老旧小区没有门岗房和物业公共用房，而这些小区有的私搭乱建的位置恰巧可以建立门岗房和公共用房。
6、针对老旧小区小的特点，重新定义物业管理区域。有的老旧小区相邻，可以把两个或几个小区打通，这样就可以布局更合理，就可以养活”物业。
四、针对以上问题提几点建议
1、老旧小区改造必须结合物业管理公司。物业管理公司具有专业化得管理经验，改造后的小区也应当由物业公司来管理，因此老小区改造应该由物业公司提出改造方案，由办事处组织论证实施，最后由物业公司和办事处职能部门共同监督质量。这样才能不给以后物业管理造成成本负担。
2、在办事处社区的主导下多部门配合。老旧小区因为多年无人管理，存在着很多问题，这些问题的解决不是一个部门能解决的，必须由政府牵头，多部门配合。
3、对前期改造过的小区进行二次改造。对小区内的违法乱建的项目，依靠业主参与由物业公司提出，法律部门参与，政府协调“啃”下这个骨头。
4、由政府牵头对老旧小区进行物业知识进社区的宣传活动。让业主明白相关的法律和法规。
5、根据文件精神，要建立政府救助机制。对确因生活困难难以缴纳物业服务费用的居民，要积极采取不同形式的政府救助。
6、对承担社会责任管理老旧小区的物业管理公司给予按照管理老旧小区面积，给予政府补贴，缓解物业管理公司的困难。
7、老小区改造，不能急于求成。每年确定一个到两个小区实行改造，要改造一个成功一个管理一个，在改造中积累经验，为以后改造打下基础。
8、重视老旧小区大门改造及建设，这一点很重要。用现进技术来做好老旧小区的大门改造，这样可为物业公司节省很多管理成本。
结束语：总之，老旧小区改造并实现物业管理全覆盖是一项切实的惠民工程，要政府引导协调多部门参与，形成由物业管理公司参与物业管理规划，政府部门协调，改造过程和改造后由物业公司和政府部门共同联合参与监督和验收最后由委托入驻管理的物业公司实施管理，并对实施物业管理的公司给予适当的补贴的模式，才能把这项惠民工程做好，从而得到老百姓的支持欢迎。
物业小区管理方案4
为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规， 结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：
一、指导思想
以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。
二、目标和范围
（一）目标：
1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90％；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90％。
2、新建住宅小区推行招投标率达到100％；20xx年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100％签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。
3、凡从事物业管理活动的企业，要100％取得《物业企业资质证书》。
4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100％，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。
5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100％。
6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80％以上成立业主大会和业主委员会。
（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。
三、工作内容
（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。
（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90％以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。
（三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。
一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100％签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。
二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。
三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。
四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的'积极性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。
（四）建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率达到100％；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步形成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任，为物业管理创造良好的环境。
（五）采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。
三、组织领导
为使这项工作落到实处，市政府成立领导小组。
组长：邢凯
副组长：王铁
成员单位：市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。
领导小组办公室设在市房产局，负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构，抓好具体的组织实施。
四、职责分工
规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，市领导小组全面负责此项工作的监督、指导；市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查；各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施；各相关部门按照职责分工，密切配合各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实责任，相互配合，加强检查验收，切实提高我市的物业管理水平。
市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管理工作的指导、监督，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如：物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。
市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。一是在进行住宅小区前期规划时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施，以方便后期的物业管理工作；二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区，不能予以验收，并限期整改；三是对开发建设遗留问题，要制定整改工作方案，积极组织整改，达到合格标准。
市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。
各区政府为物业管理工作的责任主体，要针对目前物业管理工作存在的问题，制定具体的整改工作方案，积极配合市政府相关部门，加大管理力度，认真组织整改，使问题得到及时有效的解决。
五、实施步骤
依法加强居民小区物业管理是一项长期工作，为确保完成本方案确定的工作内容，今年要分三个阶段进行实施。
（一）排查阶段（20xx年5月10日至5月31日）
由市领导小组牵头，建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门配合，各区政府组织实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查，并进行登记造册，建立管理档案。
（二）整改完善阶段（20xx年6月1日至10月31日）
各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析，查找根源，制定相应的整改措施，报市领导小组审查，审查合格后，方可按责任分工认真组织整改。
（三）验收阶段（20xx年11月1日至11月15日）
领导小组成员单位按照工作内容和标准，集中时间，认真组织，对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标。
六、保障措施
（一）提高认识，明确责任。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓，实行“一把手”负责制，层层落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。
（二）密切配合，抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的，有关部门要按照相关规定进行查处，确保全部达标。
（三）加强宣传，营造氛围。要结合开展“贯彻《物业管理条例》，整顿规范物业管理市场”活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进一步增强参与意识和维权意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。
（四）强化管理，巩固成果。市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的重要组成部分，分工负责，强化管理。特别是对存在问题进行整改后，要进一步明确管理单位和管理责任，避免类似问题的再次发生，切实维护广大居民的切身利益和社会稳定。
物业小区管理方案5
各物业服务企业，业主委员会：
为认真贯彻落实市委、市政府关于加强“平安温州”建设的有关要求，根据市房管局《关于在全市开展创建“平安物业”活动的实施意见》（温房字〔〕27号）和区平安办、区综治委《温州市鹿城区行业基层平安创建重点工作责任制》、《温州市鹿城区社会治安综
合治理重点工作责任制》（温鹿综治办〔20xx〕2号）文件的要求，结合温州市鹿城区实际，制订如下创建实施工作方案。
一、指导思想
深入学习实践科学发展观，紧紧围绕争创“平安温州市鹿城”的目标，以开展创建“平安物业管理小区（大厦）”活动为载体，增强物业服务企业参与创建的责任感、使命感，进一步完善物业管理小区的安全防范体系，形成物业服务企业、业主、业主委员会、社区密切配合、齐抓共管的创建工作机制，督促物业服务企业贯彻《物业管理条例》等物业管理法规政策，依据物业服务合同约定，进一步规范物业服务行为，履行协助做好小区安全防范工作的义务，筑牢思想防线，提高防范意识，落实防范措施，提高应急处置能力，有效地预防和减少安全事故和违法犯罪活动，促进“平安温州市鹿城”建设深入开展。
二、创建目标
通过开展创建活动，使温州市鹿城区物业管理小区（大厦）安全事故、治安和刑事案件等发生率稳中有降，不发生因物业管理措施不到位而导致的有重大影响的恶性事故、案件,力争通过三至五年的.努力，全区85%的物业管理小区（大厦）达到新一轮平安创建的要求。
三、创建范围
温州市鹿城区已经实施物业管理的小区（大厦）
四、创建标准
1、物业服务单位与街道（乡镇）综治委签订社会治安综合治理责任书并抓好落实；
2、物业管理小区内必需的管理人员持证上岗率和到位率达100％，履行物业服务合同约定聘用的秩序维护员能满足小区治安防范工作需要；
3、物业管理小区内按照物业服务合同约定设立固定值班岗和流动巡逻岗，制订巡逻计划，秩序维护员按照计划昼夜巡逻；
4、物业管理小区有制订日常防范和应急预案，且定期组织开展安全防范知识培训和处置突发事件的实战演练；
5、在物业管理小区内可能引发人身伤亡事故的部位、场所和公共区域安全防范的重点部位统一设置文明规范、用语简洁的警示标识，告示注意事项，明确禁止事项；
6、物业服务单位对物业装修装饰的登记备案率达100％，与业主签订室内装修服务协议，组织开展巡查，及时发现和制止违法违规装饰装修行为并报告有关主管部门；
7、物业管理小区内消防安全设施按规定标准加强维护，并保证能正常使用，各类消防安全隐患及时得到整改；
8、居民楼二层以下住户的窗户应当采用防攀爬防撬功能的防盗措施，楼栋煤气管道、落水管等易攀爬处全部安装防攀爬装置；
9、物业管理小区执行公安机关制定的安全技术防范标准和要求，物业服务单位加强对楼宇对讲、电视监控等技防设施的管理并运转正常；
10、物业管理小区内全年不发生重大恶性刑事、治安案件和重大治安灾害事故，不发生居民入室、单位入室盗窃案件、机动车被盗案件；
11、业主对物业管理小区治安满意率达到90%以上。
五、实施步骤
1、宣传动员阶段（5月）。召开全区物业服务企业落实创建“平安物业管理小区（大厦）活动”工作大会，学习传达上级指示精神，部署创建工作任务，并确定创建示范点。
2、开展创建阶段（6月-10月）。各物业服务企业积极开展“平安物业管理小区（大厦）活动”创建工作，各房管所联系街道办事处和相关部门做好指导工作，确定考核制度。
3、企业自查阶段（11月）。各物业服务企业对各自一年来开展创建活动情况进行自查，总结经验教训，提出下步的工作思路，并将书面自查报告报房管部门。
4、考核评比阶段（12月）。由温州市鹿城房管分局在企业自查乡镇（街道）初评推荐的基础上，会同相关部门对各物业服务企业创建活动情况进行复查考评。
六、考评方式
创建活动每年组织一次考评。由物业服务企业申报，各乡镇（街道）初评推荐，最后由区房管部门牵头，会同相关乡镇（街道）、部门共同组织考评验收、表彰，被表彰的小区授予“平安物业管理小区（大厦）”称号并授牌。对因领导不重视、措施不得力而发生重大安全事故的小区，予以一票否决，依据物业管理法规政策进行处罚，直至注销物业服务企业物业管理资质。
七、创建要求
（一）统一思想，加强领导。创建“平安物业管理小区（大厦）”是深入开展“平安温州市鹿城”系
列创建活动之一，是推进新一轮“平安温州市鹿城”建设的重要举措。各物业服务企业要统一思想认识，加强组织领导，认真研究、制订创建活动方案、措施，扎实开展创建活动。温州市鹿城分局决定成立创建“平安物业管理小区（大厦）”活动领导小组，由莫光辉同志担任组长，詹里勋同志担任副组长，成员由刘青山、金涛、周毓雷、林凡、蒋振宇、包巨为组成，领导小组
下设办公室，办公室设物业修建科，蒋振宇同志兼办公室主任，负责创建活动方案的制定、工作协调和督导。各房管所要成立相应的领导机构和工作机构，确定专人负责，具体抓好创建活动各项任务措施的落实。
（二）明确责任，强化落实。各物业服务企业要加强与业主、业主委员会、社区居委会的沟通联系，在乡镇（街道）综治部门的统一领导下，协助相关部门共同做好物业管理小区的安全防范工作；各物业服务企业要全面动员，全员参与，健全平安创建责任机制，强化小区安全防范措施和全体员工的安全责任意识。要加强安全检查，建立安全检查制度。对发现的安全隐患要及时整改，防患于未然。物业服务行业协会应当加强对物业服务企业创建活动的指导，督促物业服务企业认真落实创建工作。
（三）加强宣传，营造氛围。各物业服务企业要加强创建活动宣传，充分利用小区的宣传栏、广播等载体，教育、引导小区业主积极参与，增强自我防范意识。要及时通报创建进展情况，形成齐抓共管的合力。要积极与新闻单位密切配合，主动组织宣传，及时报道好经验、好做法和取得的新成效，在全社会营造良好的创建氛围。
物业小区管理方案6
一、保安方面
1、本周重点是三期车位理顺，目标为：小区内无车辆乱停放、业主车辆都固定车位并按序停放。门岗负责禁放无地下库车位的车辆入院内，车管岗负责门前车位与停车秩序的管理，负责预定了固定车位的业主车辆车位不被占用，并保证门前车辆有序停放。
2、大厦内、浦发银行门前与店内、商业店铺、好百年、15号南办公楼道每日2次巡逻、其中1次进店提示，增强业主对商业保安服务的感受。
3、门岗岗亭整理、杂物清除、摆放灭火器。
4、加强对三期住改商人员损坏门禁的监管，实行绝对责任制度，使用人防和技防手段确保。
5、如遇雪天根据需要应急加入扫雪。
二、保洁方面
1、重点加强楼道卫生，组织清理楼道和消防箱里的杂物。
2、着装、工号、防滑牌摆放等要求规范。
3、周三进行一次保洁整体大检查，进行评比考核、奖优罚劣。
4、大厦本周重点加强门口的杂物清理、电梯间的保洁质量、走廊的'保洁质量。
5、整理地下车库的杂物，防范火灾事故。
6、安排雪天保洁的工作，确保雪天不影响业主出行。
三、工程方面
1、落实三期门禁故障排查，做好记录，配合南京泛尼士公司维修，做好验收和技术学习。
2、落实分区设施巡查和检修，重点对楼道灯、草坪灯、道路灯和水电设施进行维修。
3、大厦加强对水电的控制，防止未办手续装修及违章装修，做好天台门和地下室门的锁闭。
4、重点设备间完成责任人并挂牌。
四、客服方面
1、本周重点配合做好三期车管，每天跟进保安对车辆的情况进行客户沟通，续收车位费和落实车位固定，做好客户解释工作，防范纠纷。
2、进行业主户内可视对讲故障情况的调查，并做好业主登记和验收签字工作。
3、分片区管理责任落实，加强对片区卫生监督、客户关系维护和费用催收工作。
4、大厦完成对破坏消防设施装修户的承诺书签字收集，加强出入证管理，对材料出门实行向业主通报制度。
五、其他方面
1、完成劳动协议签订工作。
2、完成电子巡更安装调试。
3、落实重要商户的电价和物业费的协商。
4、与华龙公司沟通大厦的配套设施问题。
物业小区管理方案7
尊敬的ZX*园业主：
大家好！
*园物业服务中心已与20xx年11月30日之前将ZX*园小区停车管理方案以书面的`形式送达至每户业主家中，现烦请各位业主朋友们在阅悉小区停车管理方案后，进行方案表决。
方案表决时间：20xx年12月3日---20xx年12月12日18点止；
您可通过以下途径进行方案表决：
① 武汉ZX论坛：***;（凡属于ZX*园小区业主，在本贴后面回复即可进行投票）
②*园业委会意见箱；
③电子邮箱：****；
④物业服务中心前台登记；
⑤您所在区域物业服务助理短信：1**8；
在通过以上途径对停车方案进行表决时，以房号为单位，每户仅限1票有效票。投票表决时请务必填写您的房号、方案一或者方案二。如果您的表决票信息不清晰或不完整，将按照《*园小区议事规则》相关规定纳入大多数选票。
请您在20xx年12月12日下午18点前将选票投入选票箱，逾期未送回的选票将按照《*园小区议事规则》相关规定纳入大多数选票。
烦请广大业主朋友们在约定时间内投递您的表决票，敬请大家知悉并相互转告。
物业小区管理方案8
一、总体规划
为了搞好××小区的物业管理服务，提升本企业物业管理水平，为业主营造一种舒适的居住环境，特制定本方案。
二、服务准则
（一）标准服务时间
周一至周日上午8：00~下午18：00。
（二）服务中心电话
物业管理部客户服务中心设有24小时值班服务专员，以便于为广大业主服务。服务电话如下。
1．标准服务时间电话：×××××××。
2．非标准服务时间电话：×××××××。
三、服务内容
（一）迁入手续办理
1．业主持小区业主的《入住通知单》、《购房合同》到服务中心办理迁入手续。
（1）按规定要求填写《入住登记表》。
（2）按规定缴纳有关款项。
（3）与服务中心工作人员共同办理入住前的楼宇、设备、设施查验手续。
（4）办理物业移交手续，领取钥匙。
2．业主应保证在搬家过程中服从辖区物业管理人员的指挥，按指定路径进出迁入地域，并注意遵守小区的公共秩序。
（二）房屋维修管理
1．每年一次对房屋共用部位及共用设施设备进行安全普查，根据普查情况制订维修和管理计划，上报委托方并组织实施。
2．对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保证房屋的使用功能和安全，杜绝事故的发生，有检修记录和保养记录。
3．根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。
4．每日巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
5．保持公共区域玻璃、门窗配件完好，开闭正常，需要维修的在两个工作日内完成；照明设施一般的故障（损坏的灯座、灯泡、开关等），在两天内安排修复完成，其他故障五个工作日内完成，保持90%的楼道照明灯具能正常使用；墙面、顶面粉刷层发现剥落或污损，应每一个月集中安排一次修补、除污；步行梯、楼房散水等设施，保持基本完好和使用功能，需要维修的，每一个月集中一次进行修补维修。
6．按照政府有关规定，每年进行一次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。
7．对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为要及时告知与劝阻，并及时报告政府有关主管部门。
8．小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。
（三）公共设施维护管理
1．对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），共用设施设备能正常运行和使用，杜绝安全事故的发生。
2．建立共用设施设备清册档案（或设备台账），有设施设备的运行、检查、维修、保养记录。
3．有设施设备操作规程及保养规范，按操作规程及保养规范执行。
4．对共用设施设备进行定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。
5．特种设施设备和测量仪表、仪器，按照政府有关规定，定期进行检验检测校准，符合相关规范。
6．设备房保持整齐清洁，安全设施符合规范，无鼠害，无跑、冒、滴、漏现象，无堆积杂物；设备设施铭牌、标识规范、统一、完整；操作规程、维护规范、管理制度在明显位置做出标识；各类管线有分类标识和流向标识；各类记录本、登记本（运行、维修、保养、交接班等）齐全，记录完整；监控记录可保存15天，并能正常回放。
7．对小区内变压器、高层屋面、有安全隐患的健身设施、车库限高、区内道路限速、燃气调压站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的'部位设置明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
8．公共区域内的雨水、污水管道每年检查、疏通一次；雨水、污水井每半年检查、清掏一次；雨水、污水管道及井发生堵塞时应及时疏通；化粪池每年至少清掏一次，每季度检查一次，防止外溢。
9．建立设备设施巡视制度，有专人巡视，配电室、排污泵等每日巡视至少两次，有巡视记录。锅炉房、热力站、空调机房、高压配电室、中控室等有专人24小时值守，值守人员每班工作时间不超过八小时。
10．每日对园区路面、景观、小品、围墙（护栏）、窨井、健身设施、儿童娱乐设施、照明设施、门禁、周界报警监视系统等巡视一次。设施设备能正常使用，无安全隐患。
11．设立日常消耗物料、备件仓库，保证日常维修的及时性。仓库有完善的管理制度，专人管理，物品分类码放。
12．使用中水系统的，确保水质达到国家中水水质标准。
13．保证载人电梯日夜24小时正常运行。
14．消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。
15．小区主要道路及停车场交通标志齐全。
16．路灯、楼道灯完好率不低于95％。
（四）公共秩序管理
1．小区出入口24小时值勤，进入楼幢门厅刷卡。
2．实行封闭式管理，出入口有专人24小时值守，对访客出入进行登记管理，阻止小商小贩进入小区。在有可能危及人身安全处有明显标志。
3．园区和楼内巡视。园区巡视白天三次、夜间四次，楼内巡视每天两次，夜间需两人同时巡视。巡视有计划、巡视路线图、巡视项目内容、要求及记录。
4．门岗及巡视服务人员，形象端正、着装整齐干净、举止规范、语言礼貌、连续上岗时间不超过四小时；门岗服务设施完好、标识醒目；有服务操作细则。
5．监视控制中心设专人24小时值班，负责小区监控的值守，处理各类报警和异常信息，每人每班工作时间不能超过八小时。监视控制中心各类制度在明显位置做到标识。
6．有机动车辆和非机动车的行驶方向、限速标识，交通指示标识应规范、清晰，对进出小区的车辆进行引导，车辆有序通行、停放。
7．突发事件发生时及时报告政府有关部门，并设专人保护现场，配合公安等部门进行处理。
8．对火灾、治安、公共卫生等突发事件制定应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
9．对小区内高空抛物坠物、台风、火患等公共安全隐患做到及时公示，警示注意事项，共同做好安全防范工作。
10．对监控中心按责严密监视，发现问题立即发出预警报告，及时处理。日常摄像下载备份规定保留一周。
（五）清洁服务
1．在各楼层和各门厅口设置垃圾桶、果壳箱，每日清理、集送两次。集中的垃圾尽快外送，每日不少于两次，做到生活垃圾日产日清。
2．小区道路、广场、停车场等每日清扫两次；门厅、电梯厅、楼道每日清扫一次，每周拖洗一次；电梯门、地板及周身每天清扫抹擦一次；人行楼梯及扶手每周清扫、抹擦两次；共用部位门、窗、不锈钢扶栏、用户信箱等每周抹擦一次；公用部位照明灯罩、消防水带箱、灭火器每月抹擦一次；小区范围内绿化带（及附属物）每天清扫一次；休闲区亭廊、桌凳、木栏杆每半月抹擦一次；路灯每月抹擦一次。
3．区内公共雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每月检查一次，并视检查情况及时清掏；化粪池每两个月检查一次，每年清掏一次，发现异常及时清掏。
4．二次供水水箱按规定半年清洗一次，定时巡查，定时化验，水质符合卫生要求。
5．根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
（六）绿化养护管理
1．雇请专业人员实施绿化养护管理。
2．对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
3．对水池进行定期检查，每星期打捞一次飘浮物及沉淀物，每半年清除池底污泥、换水一次。
4．定期清除绿地杂草、杂物。
5．适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
6．适时喷洒药物，预防病虫害。
四、服务评估
1.定期评估
服务中心客户主管根据业户反映制订定期检查计划，会同维修人员、秩序管理人员及环境卫生人员每月×日定期在小区内进行服务检查，以评估服务效果。
2.临时检查
总经理或其他高层领导认为有必要进行服务检查时，可以由服务中心具体组织实施，其他部门共同参加对小区物业服务进行临时检查，以评估其服务效果。
物业小区管理方案9
一、前期管理
（一）、人员安排
管理处主任、各部门负责人按进度陆续入驻欣怡家园社区现场，参与前期的物业规划，具体内容如下：参与有关设备的安装、调试、监理工作，掌握楼宇设备设施的合理布局等基本情况，提出建议；参与房屋的竣工验收和房屋设施的预验工作；配合房产公司做好综合验收相关工作；投入入住前的各项工作。
①楼宇综合验收前一个月，部分治安人员经上岗培训合格后，先期到位，负责对将接收的物业的守卫工作。
②楼宇综合验收前，按照慈溪市住宅楼宇条例规定，做好物业的接管验收工作，包括用房、资金、资料、房屋设备设施等内容。
③业主入住前半个月，管理处挂牌办公，所有员工经培训合格后上岗，共同迎接业主入住。
（二）、前期管理及监督
管理处成立后，管理处主任编写入住工作方案，配备管理处工作人员，制定开办采购计划；
治安方面：熟悉社区地形地物及各种安防设施，明确人员排班及各岗位工作职责；
车辆管理：设计安装社区内道路标志，建立完善车辆管理制度；
垃圾清运：确定临时装修垃圾堆放处。
（三）、配合工作
与供电、供水、煤气、电信等公司和有线电视、邮局等单位搞好联系工作，保证业主入住后水、电、气、通信等正常使用。
与学校、派出所联系，了解小孩转学、户口迁移的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告业主。
二、入住管理
（一）、举行简朴温馨的入住仪式
为使业主在短时间内了解、熟悉欣怡家园社区情况，展现我公司物业管理人的良好形象，我们将邀请房产公司相关领导、社区领导等在社区举行简朴温馨的入住仪式。
（二）、办理入住手续采取的便利措施
办理入住八字方针：“热情、周到、高效、便利”。
1、设立入住手续办理场地，有咨询、资料分发（业主手册、装修管理规定等），收取相关费用、签订入住公约，精神文明公约、发放钥匙、验房服务等，由专职人员提供一条龙服务，精心安排入住程序。
2、提前与煤气公司、电信公司、广播电视局签订代办业务协议书，代办相关业务，给业主方便。
3、提供集体办理和上门服务等服务项目。
（三）、收费标志上墙及宣传工作
1、在社区宣传橱窗内，制作张贴收费一览表，列明本住宅社区物业服务收费及有偿服务收费标准，公布监督、服务电话。
2、印制收费标准宣传单，委托房产公司销售部门在房屋交付业主时一同发放。
3、在入住手续办理现场，准备部分收费标准宣传单即相关收费文件复印件，以备业主索取。
三、装修管理
（一）、装修控制流程
1、业主办理入住手续；
2、对业主装修队进行装修讲解；
3、对装修方案进行备案，签订《房屋装饰装修管理协议》；
4、装修管理员、环境巡查员、治安巡逻员交叉监督；
5、（对违章装修的）立即指出，上门以理说服业主，以情打动业主，使其改正；
6、（若仍不纠正的）采取相应的制止措施，向职能部门反映，以取得行政上的支持。
（二）、装修宣传
为加大装修宣传力度，充分发挥社区文化的导向功能、约束功能，并架起管理处与业主的桥梁，真正提高业主按章装修的自觉性，提前对每一个业主进行装修宣传，向业主和装修队发放《装修须知》，明确装修规定、违章装修的危害行和处理措施，从而降低违章装修发生率。
（三）、装修备案
1、根据《装修城市房屋使用安全管理条例》进行备案。
2、保证房屋设施正常使用功能。审核重点：房屋结构、智能化设施及管线、电讯、有线电视、供水、供电、供气等管线。
3、保证房屋外观统一美观。审核重点：阳台、窗台、天台、空调安装及管线走向。
4、装修材料符合防火规定。
（四）、装修跟踪监管体系
业主装修施工，指定专职房管员，实施“全过程”
追踪监管。通过现场巡查，及时与业主沟通，了解施工方案、装修工程进展，把违章装修消灭在萌芽阶段。治安人员、环境监管人员及其他人员均对装修进行监管，形成立体式的装修监管网络，体现装修管理“全过程、全因素、全员管理”的特点，消除管理盲点，维护好智能设施管线等公共管线，杜绝违章搭建。
（五）违章装修处理
业主装修备案中，服务中心分别与业主和施工单位签订具有法律效力的《房屋装饰装修管理协议》，划清管理处、业主、装修施工单位之间的责、权。同时制定《欣怡家园住宅社区装修管理规定》，业主出现违章装修，房管员或治安人员上门做好业主的思想工作，礼貌地向业主介绍装修规定，耐心的向业主声明违章装修可能造成的危害。做到以理说服业主，以情感化业主，争取支持和理解，让业主自觉接收整改要求。针对违章装修，除了采取说服教育、行政压力促使其整改外，根据违章损坏情况，采取赔偿处理等经济手段控制。对违章装修并无视一切的业主，将上报行政职能部门，由相关部门解决处理。
四、入住期间的安全防范措施
（一）入住期间的治安分析
1、周边环境较为复杂，地处城乡结合部，外来人口与入住高峰期中的'外来装修、搬运人员往来频繁的状态相互并存。
2、装修集中，装修监管面大，装修防火任务艰巨。
3、社区内各种智能化设备处于调试、试运行阶段，业主对设备的运行、使用还不够了解，误报、出错率高，治安压力大，管理难度大。
（二）、具体防范措施
针对这一时期的治安形势，我们在入住期间确立了“人防为主、技防物防为辅”的治安策略。
1、治安队伍建设
按照高标准建立一支高素质的治安队伍，严格招聘、培训、上岗、考核等关键环节。治安人员中聘用退伍军人，具有良好思想品质的精湛业务技能的组成。建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制，实行10%末位淘汰制。
2、确立治安重点，搞好对人流、物流、车流的有效控制
①人流控制
对来访人员须通过门岗，与业主取得联系后方可进入，并做好访问登记和离去注销手续；
对装修、搬运人员采取出入证管理制度，对他们的活动范围进行一定限制；
对可疑陌生人，采取追踪、监控的措施，必要时可上前有礼貌地执行验证检查；
经常与派出所联合检查户口，把可疑分子清出社区。
②物流控制
对物资流动实施申报制、盘查制和登记制；
业主物品的搬出必须向主动门岗申报，并严格按照规定进行登记；
治安人员有责任和义务对物资的出入进行礼貌检查；
所有物资流动实行登记放行制度。
③车流控制
通过停车场IC卡管理系统记录车主、车牌号、车型等信息。
3、加强与相关部门的配合
与当地派出所建立联系，请求派出所的协助，加大治安治理综合力度。
五、协助业主委员会筹建工作
按照国家物业有关规定和慈溪市住宅物业管理条例规定，在业主入住率达50%前，由管理处制定相应的公众制度，并广泛听取业主的意见，逐步修改成文，同时向业主宣传成立业主委员会的相关程序和要求，为业主委员会成立做好基础工作。在入住率达到50%时，报请政府职能部门，组织召集第一次业主代表大会和业主委员会成立大会。管理处还应配合业主委员会筹备小组制定公众制度草案，如业主、使用人公约等，备好大会审议材料，如前期物业管理报告、财务收支情况、物业管理委托合同等。
六、管理人员的配备
管理处定编52人，其中主任、副主任各1名，各部门负责人4人，由物业公司聘任，授权到欣怡家园住宅社区实施综合管理。
接待员：2人，接待业主的来访和投诉并及时处理。
文员：1人，负责社区房屋及业主的有关资料的存档工作和信息收集工作。
财务：1人，负责社区的经济核算和各种费用的收缴工作。
卫生清洁工：16人，负责社区的卫生清洁工作，每天清扫公共场所、绿化带及人行道、楼梯道等公共部位。
绿化管理养护工：2人，负责社区内的绿化及花草树木的养护培植工作，并对业主的垂直绿化（阳台摆花）和庭院绿化进行指导。
治安员：32人，负责住宅区内的治安、保卫防范、车辆管理工作，配合派出所、车管、消防等部门维护正常治安秩序，负责管理社区的停车场以及出入社区的各种车辆，维护社区的交通秩序；
维修工：7人，负责社区的房屋及设施设备的维修、养护。
七、管理人员的录用与考核、培训计划
（一）、管理人员的录用要求
全面负责社区物业管理工作
大专以上文化，三年以上物业实际管理经验
（二）、员工服务准则
1、热爱本职工作，努力学习管理技能，不断提高管理水平，树立“业主至上，服务第一”的宗旨，做好本职工作。
2、上班时间穿戴整齐，按规定着装，佩带工作牌，保持精力充沛，不做与工作无关的事情，不做不雅观的举动。
3、主动向来访业主问好，待人彬彬有礼，举止文雅，接待态度认真、恳切、答复问题明确，不含糊其词，并做好记录。一般问题当天解决，来信一周内答复，涉及疑难问题定期答复。
4、对业主的无礼行为，应尽量容忍，耐心说服，不以恶相待，不容许与业主发生打骂行为。
5、竭诚为业主服务，对业主提出的问题或困难，尽快给予合理解决，对涉及政策方面性的问题，暂不能回答或解决的事，给予耐心解释，并做好记录，上报处理；涉及多方面的问题，会同有关部门研究解决。
6、执行房屋修缮原则，不准日益增减项目、数量，必须按计划进行，保证按时施工，完工后有业主验收签名；爱护居民财产，严格增收纪律，不请吃、不请喝、不怠工、不误工、不刁难业主。
7、维护业主的合法权益，深入了解情况，积极为业主排忧解难，不准借机利用权利或职务谋取利益。
（三）、工作人员的考核
1、部门负责人的考核内容：
①对公司、管理处制度政策的落实情况：对公司、管理处会议执行情况应及时向所属员工传达，管理处制定专人随时抽查，了解各部门员工对有关会议的熟知情况；
②会议培训学习情况：无特殊事由，应出席公司组织的每次会议、学习，并认真学习讨论会议内容，会后有心得体会；
③年终互评情况：部门负责人之间年终进行互相评分，从工作态度，专业水平、执行能力、协调能力、工作量、五个方面得出各个主管的评分。
2、考核的内容
①日常考勤：每月统计一次，统计每人每月的上班时间，加班天数，早退、迟到、事（病）假、旷工等；
②仪态仪表：制服穿着，胸卡佩带、仪容等；
②劳动纪律：（具体参照各岗位规章制度）；
③工作（学习）笔记：员工必须按照各岗位的规定，认真如实填写工作登记本，每次培训认真做好笔记，管理处随时检查，并作为员工年终考核的重要依据之一；
④员工考评表：管理处员工每月必须填写一份《员工考评表》，对当月工作进行小结，并提出工作建议及存在问题，自评后由各部门负责人进行评分，并及时汇总到管理处，此表作为年终员工考评的重要依据之一。
（四）、员工的培训
“万事以人为本”，要提高物业的管理水平，必须要有一大批专业人才通力协作。从欣怡家园社区的建设发展来看，高智能、高科技在物业管理的运用越来越多，以及面临着城市建筑、工程施工、园林绿化、工程法律、公共关系以及物业经营等各类专业知识的挑战，对员工的素质提出了更高的要求。为培养一支优秀的员工队伍，为公司的长远发展打下坚实的基础，公司倡导“终身学习制”，鼓励员工多途径、多途径参加更高学历和技术等级职称的培训。
八、员工培训的内容
①思想道德建设：不断加强物资文明和精神文明建设，努力培养不断进取、具有坚韧不拔的创业精神和良好思想风貌的员工队伍。
②职业道德建设：培养员工较高的职业道德素养，树立良好的公司形象、员工形象、服务形象、管理形象。
③文化技术业务培训：根据每个管理、服务岗位、不同职责和要求制定出标准，学习相关社会科学知识和自然科学技术知识。
2、员工培训的类型
管理人员：侧重于服务意识、组织管理、领导艺术、经济知识、企业经营；
普通员工：侧重于服务、服从意识，工作技能和职业道德等；
新员工（试用期内）：公司将组织集中进行为期一个月的培训，包括军事训练和理论学习。军事训练侧重于队列、拳术训练，培养良好的形象；理论学习侧重于《公司概况》、《公司宗旨》、《管理模式》、《管理理念》、《员工手册》、《规章制度》、《专业知识》、《岗位职责》、《操作规程》等。
3、员工培训的形式
公司主要采取自培与外培相结合的方式。
4、培训的考核评估
培训前考核：了解员工的现状，确定员工培训的需求方向；
培训中考核：边培训、边考察，了解员工培训要求和标准执行情况；
培训后考核：分为实操和书面考评两种，反馈培训成效，把考评的结果作为考核员工综合培训成绩的主要依据，考核合格者方可上岗。
九、管理“十条标准”
（一）、文明服务：遵守社会公德，讲究职业道德，执行各项规章制度。管理处各类员工守时守纪，着装整洁，礼貌待人，严格按《服务准则》，做好各项服务。
（二）、整体环境：社区房屋及公共场所没有堆积物，地面平整，无建筑垃圾。社区整体外貌无损坏，房屋达到完好或基本完好的标准，保证居住安全和正常使用。车辆停放整齐有序，楼房外观没有违章建筑物。
（三）、清洁卫生：社区内室外清扫保洁，检查制度，卫生无死角。做到：垃圾日产日清，管道、沟渠畅通，无积污堵塞，社区内无人饲养家禽；楼公共走廊洁净，不堆放杂物；社区内排污达到国家规定排放标准。
（四）、庭院绿化：社区内公共绿地、庭院绿地和街道绿化分布合理，花、草、树木、建筑小品培植得当，环境优雅宜人。（五）、治安管理：社区内治安保卫制度化、防偷盗、防自然灾害，有制度、有设施、有公约、有专人负责。社区内治安人员尽职尽责，保证社区居民人身财产安全。
（六）、经费管理：严格按照国家和市有关部门制定的收费标准，无乱收费、乱摊派行为。收费统一，手续简便，方便业主，各种费用收缴及时，为业主服务的管理费收之于民、用之于民。管理处严格执行财经纪律，财会人员无贪污、挪用行为，并厉行节约，积极开展多种经营。
（七）、设施齐备：社区内给排水、供电、通讯、照明、消防、文体等设施齐全完备，运作正常，不改变原设计用途，且发现破损及时修理。
（八）、社区文化：社区内积极开展社区文化活动，有专供老人、儿童活动的设施。宣传教育活动内容丰富，文体活动开展有计划、有制度，旅客培养居民爱护公物，遵守法纪，团结互助，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，共同创建文明住宅社区。
（九）、机构职能：管理处管理人员职责明确，分工合作，协调管理。行政管理尽职尽责，监督机制完善。召开各种会议有记录（纪要），开展各项活动有效益。资料、档案齐全，保存完好。
（十）、管住关系：“业主至上、服务第一”的宗旨贯穿在各项管理服务之中，切实体现“为业主排忧解难”，使业主满意。
物业小区管理方案10
策划书网发布小区物业管理方案，更多小区物业管理方案相关信息请访问策划书网策划频道。【导语】物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物场地进行管理的活动。以下是策划书网整理的小区物业管理方案，仅供参考！
物业小区管理方案11
为了搞好《金龙商贸广场》商贸、住宅区物业管理服务，给业主创造一个温馨、和谐、优美的居住环境，特制定如下实施方案：
一、管理服务指导思想与目标
本公司在物业管理中以人为本，服务至上，一切从业主的需要出发，对小区的房屋建筑、公共设施设备、公共秩序、环境卫生、绿化等实施全面的管理、维修、服务，努力营造温馨、和谐、优美的居住环境;以三级企业二级管理为目标，把《金龙商贸广场》商贸、住宅区建成安全小区、环保小区、文明小区，争创市、省级优秀示范商务、住宅小区。
二、物业管理服务基本要求
1、与小区业主（使用人）签订规范的物业管理服务合同，双方权利义务关系明确。
2、对住宅小区房屋建筑与共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。
4、制订完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、公示24小时服务热线电话，专人接听。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，并公示服务项目与收费价目。
8、按有关规定和合同约定，及时公布物业服务费用收支情况。
9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
10、设立业主“意见箱”、电子邮箱、广播、公告栏等建立与业主沟通平台。每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率要求达二级标准指标75％以上。
三、《金龙商贸广场》商贸、住宅区物业管理范围
《金龙商贸广场》商贸、住宅区占地总面积平方米，总建筑面积平方米（其中住宅平方米；商业用房平方米）。
四、《金龙商贸广场》商贸、住宅区物业管理内容及具体要求
1、房屋建筑管理维修
（1）、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
（2）、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属急修范围的抢修不超过24小时；属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的.，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。（未成立业主委员会的向开发商报告）
（3）、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
（4）、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告开发商、业主委员会和有关主管部门。
（5）、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
（6）、小区主出入口设有小区平面示意图，各幢及楼层、门户有明显标志。
2、共用设施设备维修养护
（1）、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
（2）、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
（3）、设施设备标志齐全、规范，责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。
（4）、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造（未成立业主委员会的向开发商报告）。
（5）、消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通。
（6）、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
（7）、小区主要道路及停车场交通标志齐全。
（8）、路灯、楼道灯完好率不低于95％。
（9）、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;
（10）制订对可能发生的各种突发设备故障应急方案。
3、维护小区公共安全秩序
（1）、商贸小区（开业后）出入口24小时值勤、对重点区域、重点部位每2小时巡查1次。
（2）、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。
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（3）、对火灾、治安、公共卫生等突发事件制订应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
（6）、对小区内高空抛物坠物、台风、火患等公共安全隐患及时公示、警示注意事项，共同做好安全防范工作。
（7）、对消监控中心按责严密监视，发现问题立即发出预警报告，及时处理。日常摄像下载备份规定保留一周
4、保洁服务
（1）、在各楼层和各门厅口设置垃圾桶、果壳箱，垃圾袋装化，每日清理、集送1次，做到生活垃圾日产日清。
（2）、小区道路、小区范围内绿化带（及附属物）广场、停车场等每日清扫1次;
（3）门厅、楼道每日清扫1次，每周拖洗1次;
（4）人行楼梯及扶手每周清扫、抹擦2次;
（5）共用部位门、窗、不锈钢扶栏、公用部位照明灯罩、消防水带箱、灭火器每月抹擦1次；
（6）二次供水水箱按规定半年清洗1次，定时巡查，定时化验，水质符合卫生要求。
（7）、区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
（8）、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
5、绿化养护管理
（1）、安排专业人员实施绿化养护管理。
（2）、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
（4）、定期清除绿地杂草、杂物。
（5）、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
（6）、适时喷洒药物，预防病虫害。
四、管理目标概要描述
我公司将把《金龙商贸广场》商贸、住宅区管理成为宁德市一流服务的物业管理区域。我司的管理服务将采用国家标准的管理模式，以建设部《全国物业管理示范物业标准及评分细则》为管理标准。具体物业管理过程的服务程序、质量标准及考核评价，依据ISO9001国际质量管理体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业安全卫生管理体系执行。
1、使《金龙商贸广场》商贸、住宅区的服务管理水准达到国内一流水平，达到“福建省物业管理优秀示范物业管理”标准。
2、若获业主委托，进一步挖掘我司自身潜力，开展有偿特约服务，为业主的商务、家居带来更大的方便。
物业小区管理方案12
为规范小区管理，为业主带给优质的物业管理服务，我公司将采取一系列的管理措施，确保小区品质。
一、管理目标
物业公司本着“科学规范、竭诚高效、安全礼貌、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理念，对小区物业实施科学的管理、带给优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。我公司将按照河北省及唐山市有关标准（并高于此标准），确保业主及使用人综合满意率到达90%以上。
二、管理原则
为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程中将始终把握以下原则：
（一）服务第一、管理从严的原则
“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主及使用人的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，带给优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的`保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主及使用人不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。
（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则
在日常管理中，要充分发挥两个用心性，即物业管理公司的用心性和业主使用人的用心性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主及使用人的要求，透过服务中心对小区实施专业化的管理，同时努力争取业主及使用人的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同建立礼貌的办公环境。
（三）物管为主、多种经营的原则
在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主及使用人的不同需求，又增强物业公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主及使用人服务。
三、管理方法
（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化推荐，构筑一个优秀的物业管理硬件环境；
（二）成立物业服务中心，配备专业管理人员，实施专业化管理；
（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，用心培养高素质的管理人才，组建一支高素质的物业管理队伍；
（四）制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务；
（五）严格遵守有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为；
（六）依照市场化、企业化的运作方式，带给全方位服务，开展多元化经营。
物业小区管理方案13
物业服务要结合自身的实际情况、管理架构、员工素质层次结构及管理服务楼盘的品种类型，进而总结升华自己企业的价值观发展取向和发展战略，形成自身的体系，去引领企业发展和凝聚员工的归属感。
一、企业文化是企业的灵魂和精神支柱，著名的经济学家于光远先生说过“三流的企业靠生产，二流的企业靠营销，一流的企业靠文化。”物业企业只有在不断建立和完善自己的企业文化体系，才能形成促进企业发展的强大动力。
二、物业服务企业要建立科学完善的制度及考核体系：
(一)《BI行为规范》，制定一套文明、规范的员工行为服务准则，让每个员工以此为标准来约束自己的言行举止，以此形成规范服务，严格做事的良好氛围。
(二)《公司制度》统一公司内部管理制度;
(三)《管理处各岗位员工职责》制定各个服务岗位的工作职责及服务标准;
(四)制定〈各岗位管理标准作业规程〉各个服务岗位规范工作流程;
(五)各相关岗位工作经济指标的考核办法;
(六)统一规格内容的各种登记薄及表格的规范填写;
(七)执行力，落实各项制度、规定及服务标准的监督检查奖罚办法。
三、必须做好六项基础性的物业服务工作：
(一)房屋公共部位的维修;
(二)公共区域设施设备的管理运行与维修维护;
(三)管辖范围内环境绿化保洁工作;
(四)公区秩序的安全与维护工作;
(五)各种资料档案的规范管理;
(六)综合性的'业主、客户文明服务工作。
四、引进和培训高素质人才，全面提高企业的服务品质，不断的组织中层骨干人员外出学，考察先进物业企业的理念和做法，开拓视野，引进经验，提升自我，结合实际进行融合，创造出自己的先进服务方法、措施和理念。物业服务行业的员工流动性很大，新的员工面孔不断在出现，如不及时的思想改造和物业知识、技能、经验的培训，整体物业服务水平就得不到提升，所以必须制定培训计划，不断地组织员工进行理念思想培训、物业知识培训、岗位经验技巧培训。
五、突破传统管理服务内容，开展深层次的多元化服务和产品多样性服务，比如向业主开展房屋中介出租出售信、家政服务、室内家电维修等有偿服务。
六、努力使业主的物业实现保值增值。
七、加强物业服务的宣传;通过树立宣传牌匾，开展各项活动。比如内容可以展示通知、公告、，服务细则、理念、物业收费标准、企业内部好人好事、温馨提示、天气预报、消防知识等等，让业主感觉到物业像亲人的感觉。
文化是企业发展的导向，价值观是企业发展的核心，人才是企业发展的活力，品质是企业发展的基础，规模是企业发展的战略，创新是企业发展的永恒。
如果从以上这七项措施来加强内功建设，定能打好管理与服务基础，以此为基础，来不断提升物业服务的地位和形像，会得到业主对物业服务的认同。
物业小区管理方案14
为深入推进我区社区物业化服务工作，改善人居环境，争创人民满意城市，特制定本方案。
一、指导思想
以《省物业管理条例》和《市建立礼貌满意城市实施办法》为依据，在巩固礼貌建立各项成果的基础上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原则，和“三先三后”的工作思路，深入开展我区社区物业化服务工作。建立健全全区社区物业化服务体系，有效提升居民对社区管理和服务的满意度。
二、服务范围
社区物业服务要以社区公共部分的管理和服务为重点，以完善社区功能、提升管理水平为目标，包括以下几个方面：
（一）公共秩序管理。加强对辖区内的流动摊担、店外经营、车辆停放的规范管理。
（二）公共环境卫生维护。做好社区辖区范围内（维护作业标段以外）公共场所、道路的清扫保洁，空中垃圾和楼道堆物清理，居民楼栋、门店生活垃圾袋装化及上门收集服务等工作。
（三）公共安全防范。协助管理辖区内公共秩序的同时，搞好辖区内的治安巡查。
（四）公用设施管理。做好栋间道路、楼栋下水管网、化粪池、垃圾果皮筒、公共亮化、文体器材等公用设施的日常管理和维护。
（五）公共绿化维护。做好辖区内公共绿地的修剪、浇灌、施肥、除虫、补栽补种等绿化养护工作。
（六）其他。其他需要协调解决的物业服务项目。
三、基本原则
（一）居民自治的原则。物业服务是社区服务的重要组成部分，要参照《物业管理条例》，在居民自治与政府引导的基础上，充分听取居民意见，透过无偿或低偿服务以及非赢利性经营，优化整合资源配置，逐步理顺和规范物业服务各主体之间的关系，创新社区物业服务新机制，力求解决人民群众最关心、最直接、最现实的.利益问题。
（二）因地制宜的原则。充分发挥街道和社区在推进社区物业服务工作中的主导作用，根据各个社区的实际状况，制定包括费用收取和服务项目在内的社区物业服务章程，并按章程具体实施，不断促进社区建设与物业服务的协调发展。在不同社区或同一社区的不同小区、楼盘之间，可采用多种模式进行分类分层次管理。
（三）便民利民的原则。要将推进社区物业化服务作为为民办事的一项德政工程、民心工程，透过推行社区物业化服务，建立健全社区市容卫生维护体系、社区治安保障体系、xx人员就业体系和居民生活服务体系，在净化市容的同时，努力扩大社区就业，提高服务水平，提升市民对社区环境的满意度。
四、工作任务
按照礼貌建立的标准和数字化城市管理的要求，把我区农民安置小区和破产企业宿舍区纳入社区物业服务推行计划。今年实施的xx个社区（小区）是：xx小区。
五、工作思路
在推进社区物业化服务工作中，确定“三先三后”的工作思路。
（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理长效”的原则，对先期实施物业化服务的社区进行“牛皮癣”、绿化设施、沟渠、围墙、路灯、地面、化粪池、晾衣架等多项设施的专项整治，再透过物业化服务的实施对其进行长效管理。
（二）先宣传后实施。透过广泛深入的宣传动员，加深居民对社区物业化的了解，取得居民对社区实行物业化管理的理解与支持，为后续工作营造良好的群众氛围。
（三）先服务后收费。根据社区居民中失地农民、破产企业下岗职工较多，人均收入较低的现状，实行“先服务后收费”低偿服务原则，先带给优质的服务，让社区居民切实感受到实施物业服务所带来的好处，再收取必须的服务费，保证物业服务的正常运转。
六、组织领导
成立全区社区物业化服务工作领导小组。
组长：xx。
副组长：xx。
办公室主任：xx。
办公室副主任：xx。
成员单位：区政府办、区综治办、区发改局、区财政局、区城管局、区民政局、区住房城乡建设局、区工商分局、区市政公司、区园林公司、区环卫公司及各街道办事处。
各街道办事处要成立由办事处主任任组长的社区物业化服务的组织机构。
七、职责分工
区政府办：负责协调解决企业办社会职能分离的历史遗留问题；
区综治办：负责指导和支持做好治安防控工作；
区发改局：负责指导确定社区物业服务收费标准；
区财政局：负责社区物业服务的经费统筹工作；
区城管局：负责牵头组织协调和监督考核工作；
区民政局：协助做好特困、低保人员的就业工作；
区住房城乡建设局：负责行业指导工作；
区工商分局：负责对成立物业服务公司的办证和资质审批带给支持；
区市政、园林和环卫公司：在社区专业维护上给予指导、支持和配合；
各街道办事处：组织社区实施社区物业服务工作。
八、方法步骤
（一）准备阶段。
1、xx月份对全区未实施物业服务的农民安置小区和破产企业宿舍区全面调查摸底，确定推行物业服务的社区（小区）名单。
2、xx月上旬组织相关部门召开协调会，专题研究开放式居民社区推行物业化服务工作。
3、xx月下旬组织召开工作部署会。
（二）实施阶段。
1、xx月份对今年确定的物业化服务的社区，由街道统一组织，重点拆除违法建筑，改善治安，交通现状，整治老旧建筑的外墙，整修围墙，道路、绿地、路灯、供排水等设施，改善社区基本状况，强化小巷、小区、小院、小店“四小”管理，办好四件实事，重点解决路灯不亮，下水不通，路面不平，环境不洁的问题，为实施社区物业化服务打下基础。
2、xx月上旬组织参观，学习其他单位经验做法。
3、xx月下旬全力推进社区物业化服务工作。
（三）考核验收阶段。
1、将开放式居民社区推行物业服务工作作为对街道全年绩效考核的一项重要资料。
2、xx月份组织相关社区进行交流讲评。
3、xx月份由区城管局牵头，组织相关部门进行验收，将以社区（小区）实施物业服务后脏乱现象是否得到根本改变，市容卫生是否得到显著提升，周边生活环境是否得到明显改善为依据，社区物业服务模式是否可持续、社区居民群众是否满意为标准，对社区居民上门问卷调查，满意度未到达xx%以上的社区一律要求“补课”，不予验收，扣除政府奖励资金和相应的绩效考核分值。
九、工作要求
（一）高度重视，充分认清推行社区物业化服务的重要好处。
推行社区物业服务，是巩固礼貌建立成果、建设人民满意城市的基础工程，是提升社区城市管理水平、改善宜居创业环境的民心工程。各街道和社区要高度重视，把它作为推进社区城市管理水平、建立礼貌城区的一个重要抓手。要召开班子会，专题研究和部署此项工作。要统一思想，充分认清开展好社区物业化服务是提升城市整体形象的重要举措，是提高社区居民群众生活质量的重要途径，是加强社会治安、增强群众安全感的重要手段，也是加快推进建设人民满意城市的基本要求。
（二）充分准备，为全面实施社区物业化服务打下基础。
一是要有充分的思想准备。各街道要把搞好社区物业化服务，完成任务指标，作为今年一项重要工作去抓，要明确职责和标准，要克服一切畏难情绪，不等不靠，充分发挥主观能动性，把此项工作抓紧抓实，抓出成效。二是要搞好宣传发动。要进行广泛宣传，努力争取居民的认可和参与。要广泛发动辖区内的民间组织、单位、团体和社区志愿者出资出力共同参与社区物业服务工作，最终实现服务和管理的常态化。三是要制定方案，落实职责。各街道要制定切实可行的工作实施方案，细化工作职责，要把职责落实到具体事、具体人身上，要有具体要求和质量标准。
（三）全力支持，为顺利实施社区物业化服务带给保障。
一是人员要落实。各街道和部门要明确专人抓此项工作，确定专责。二是经费要保证。每个实施物业服务的社区（小区）明确经费xx万元，区和街道各安排xx万元。区和街道先期各拿xx万元，作为启动经费，保证社区物业化服务前期工作的正常、快速运行，验收合格后，全部经费到位。要动员广大社区居民用心参与社区物业管理，自觉缴纳相应费用，并使之逐步成为社区物业管理主要经费来源。三是合力要构成。要努力构成齐抓共促的机制，牵涉到的各种专业问题各部门要通力协作，给予足够的支持。
物业小区管理方案15
一、总体目标和改造实施范围
1、总体目标：改造工作完成后，旧住宅区要基本恢复管理运行功能，并适应引入社会化、专业化、市场化的物业管理新机制的需要。
2、20xx年改造实施范围：在对本辖区进行普查基础上，对市政府《成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定》(成府发[98]65号)施行(1998年5月18日)之前已建成并交付使用的、建筑面积在2万平方米以上的、未推行专业化物业管理的住宅区(含组团)，改造完成60%。
二、物业管理承接要求
改造后的旧住宅区(含组团)，应确保物业管理机制的顺利引入和稳定、有效运转，达到物业管理的相关承接要求。
(一)通过项目验收
项目验收分为工程质量验收和综合改造验收两部分。
1、工程质量验收：房屋维修工程竣工后，应通过有关单位对改造房屋单体和项目质量的竣工验收，施工企业应按规定负责落实质量保修责任。
2、综合改造验收：对通过工程质量验收的项目，还应通过有关部门及业主委员会、物业管理单位的综合改造项目验收，验收内容包括房屋综合改造的质量复查、住宅区环境综合验收、实施单位的服务质量情况、工程资料归档情况等。
(二)物业管理的.相关承接要求
1、环境方面
住宅区透绿、美观，同时满足封闭式管理需要;外墙整洁、完好、无渗漏，排水组织顺畅;单元楼道内墙涂料刷新，单元楼道扶手、扶栏油漆刷新;管道不渗漏、不堵塞，安装平直、牢固，坡度符合要求;绿地率达20%以上，植物搭配合理，绿地无斑秃，开展垂直、屋顶绿化有成效;住宅区内无违章乱搭、乱建;垃圾房、封闭式垃圾箱等设施满足垃圾袋装化管理要求;
2、道路和住宅区交通方面
路面平整，排水畅通，强度符合要求;停车位不少于1个/3户，有共用的非机动车停放场所;基本实现车辆集中、有序停放;
3、共用设施设备方面
安全防范设施(对讲、监控、巡更系统等)不少于一项;水、电、气安装一户一表;雨、污水分流排水，住宅区内排水管道畅通;窨井盖、圈完好并有通用颜色标识;化粪池已清淘;宣传栏、告示牌设置醒目、位置合理;路灯、楼道灯等公共照明设施正常使用;供水、消防、电信、邮政、广电、燃气等管线和设施设备完好、运行正常、安装规范;
4、配套设施方面
公建配套设施使用功能正常，无擅自改变使用用途;物业管理用房满足住宅区服务与管理的需要，可参照市规划局、市房管局《物业管理用房规划建设管理若干规定(试行)》配置;有宣传栏等社区文化建设阵地，住宅区出入口有告示牌、住宅区平面示意图，公共标识明显、规范;根据情况，配置一定的文、卫、体、娱等设施场地。
四、物业管理移交
旧住宅区综合整治完成后，整治实施单位应按照《物业管理条例》规定，依法办理物业管理移交手续。
1.移交内容：整治后应移交相关资料和物业管理用房等。相关资料包括移交完整的竣工资料：修缮设计、修缮方案、工程合同、质量验收、主要材料质保证明(屋面防水材料、外墙涂料、上水管道等)、使用说明、设施设备安装、使用、维保技术资料等相关文件及施工前后照片、录像等资料;物业管理用房包括：物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会活动用房等。
2.移交办理：住宅区经整治后，由整治实施单位依法向业主大会的执行机构业主委员会(或业主大会选聘的物管企业)办理物业管理移交。
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